Rozliczenie z klientem i archiwizacja dokumentacji związanej z transakcją, oraz przekazanie nieruchomości

Po pięciu dniach od podpisania umowy, tj. w środę z samego rana do biura pośrednika zadzwonił Pan Roman Nowonos i powiedział, że pieniądze z kredytu pojawiły się u niego na koncie i dokonał już przelewu kwoty 30.000 zł. Powiedział również, że jak tylko dojdzie przelew do Pana Kowalskiego chciałby odzyskać weksel in blanco, w celu jego zniszczenia. Pan pośrednik podziękował za udzielenie informacji i powiedział, że niezwłocznie przedzwoni do Pana Jana i go o tym poinformuje. Po rozłączeniu się z Panem Nowonosem skontaktował się niezwłocznie z Panem Janem, mówiąc krótko, że dziś z rana wyszedł przelew do niego na konto i zapewne w ciągu najbliższych 24-48 h powinien spodziewać się zaksięgowania pieniędzy na koncie. Pan Jan podziękował za informacje i powiedział, że jak tylko dojdą pieniądze to ureguluje kwestie prowizji z pośrednikiem, w formie gotówkowej jak to nie problem. Po tej krótkiej rozmowie pośrednik powiedział, że ma nadzieję już niebawem zobaczyć się z Panem Janem, następnie Panowie pożegnali się i rozłączyli. Trzy dni później w sobotę, w godzinach porannych, do biura pośrednika w obrocie nieruchomościami zjawił się Pan Jan. Przyszedł rozpromieniony z uśmiechem na twarzy i odrzekł, że dotarł przelew pieniędzy z kredytu, w związku z powyższym chciałby przejść do kwestii finansowych dotyczących wynagrodzenia. Pan Jan przyniósł też od razu ze sobą weksel in blanco, jako że miał oddać go pośrednikowi w dniu finalizacji transakcji od strony finansowej. Pośrednik czym prędzej z radością przekalkulował szybko, że 2% od ceny wspomnianych umownych 280.000,00 zł to kwota 5600 zł, natomiast 30% od nadwyżki, czyli kwoty 7700 zł to kwota 2100 zł. Łącznie w związku z powyższym wystawi fakturę na kwotę 7700 zł + (22% x 7700 zł), czyli na sumę 9394 zł brutto. Pan Kowalski przyjął fakturę i powiedział, że cieszy się bardzo z tego faktu, że udało się po okresie pół roku, nawet mimo tak trudnych czasów jakie nastały na rynku nieruchomości, sprzedać działkę. Po tych kilku słowach uznania wyciągnął pieniądze, które pośrednik przeliczył, a następnie wydał resztę. Do faktury pośrednik załączył od razu Panu Janowi dokument KP potwierdzający przyjęcie środków pieniężnych, zaś Pan Jan na koniec przekazał weksel in blanco, który pośrednik miał potem oddać Panu Romanowi na samym końcu. Po finalizacji transakcji zapłaty za usługę pośrednictwa i jeszcze krótkiej serdecznej rozmowie, Pan Jan wyszedł z biura a pośrednik zabrał się za archiwizację dokumentów, które potem miał umieścić w archiwum. Jako całość dokumentacji do teczki schował następujące dokumenty: 1.umowa pośrednictwa; 2.karta nieruchomości; 3.szkice (nieruchomości oraz okolicy); 4.protokół uzgodnień; 5.dokumentację fotograficzną na płycie CD; 6.kserokopie ogłoszeń prasowych; 7.wydruki ze stron WWW z ogłoszeniem o sprzedaży. Na samym końcu wszystkie dokumenty zostały schowanego do jednej opisanej teczki, która została złożona w pudle na dokumenty archiwalne, pod literą „N”. Ostatnią czynnością jaką jeszcze dokonał było wysłanie do stron umowy kartek z podziękowaniem za sprawne przeprowadzenie transakcji oraz życzenia powodzenia w interesach. Do kartki skierowanej do Pana Romana dołączył pośrednik także weksel in blanco i wysłał tę kartkę listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres jego zamieszkania w Oławie. Tym samym transakcja przekazania nieruchomości dobiegła końca, jako że w przypadku nieruchomości gruntowej protokołu przekazania nieruchomości gruntowej się nie sporządza.

Podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie ponowne skompletowanie dokumentów oraz ich weryfikacja i podpisanie umowy notarialnej (część 3)

Notariuszowi zostały od razu przekazane wszystkie dokumenty związane z transakcją, w tym także jeszcze raz protokół uzgodnień, a nadto wspomniane już wcześniej: 1.odpis z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, wydany w dniu transakcji; 2.zaświadczenie z banku osoby kupującej przedstawiające stan środków na koncie; 3.weksel in blanco bez protestu; 4.oświadczenia o niezaleganiu z opłatami za podatek od nieruchomości; 5.oświadczenia o: nieprowadzeniu postępowania sądowego lub egzekucyjnego, bądź też żadnego postępowania karno-skarbowego, czy też egzekucyjnego w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem miałaby być przedmiotowa nieruchomość; 6.wypis i wyrys z rejestru gruntów; 7.odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Notariusz zebrała wszystkie dokumenty, aby dokonać uzupełnienia przygotowanego już wcześniej aktu notarialnego zgodnie z protokołem uzgodnień, a niedługo potem poprosiła pośrednika, oraz strony umowy do swojego gabinetu w celu odczytania aktu notarialnego. W treści aktu notarialnego zawarto, że Jan Kowalski oświadcza, iż jest właścicielem nieruchomości gruntowej o numerze 123/4, położonej we wsi Jakaś Wieś, w gminie Nazwana pod Jarosławiem, przy ul. Kobierzyckiej. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,123 ha, dla której IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla miasta Jarosławia, oraz gmin Kobierzyce, Sobótka i Nazwana prowadzi księgę wieczystą. Następne fragmenty dotyczyły sprzedającego, w tym fragmencie aktu mówiono o tym, że brak jest w księdze jakichkolwiek praw, oraz obciążeń na rzecz osób trzecich, ani też hipotek. W dalszej części aktu notarialnego sprzedający oświadczył, iż przeciwko niemu nie toczą się żadne postępowania skarbowe, karno-skarbowe albo egzekucyjne w postępowaniu administracyjnym, ponadto znalazł się zapis w którym było zapisane, iż nieruchomość tę nabył jeszcze będąc stanu wolnego, oraz nie jest związany żadną dodatkową umową, która by rozszerzała ustawową wspólność małżeńską. Akt notarialny zawierał oczywiście także fragmenty dotyczące kupującego. Zawierały one zapis, że kupujący oświadczył, iż zapoznał się ze stanem prawnym oraz technicznym przedmiotu umowy i nie zgłasza on tym samym żadnych roszczeń, i godzi się z tym stanem. Dalszy fragment aktu notarialnego zawierał zapisy mówiące o tym, że do aktu notarialnego zostały okazane: weksel in blanco z klauzulą bez protestu, zaświadczenie z banku o stanie rachunku bankowego kupującego, wypis i wyrys z rejestru gruntów, odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odpis zwykły z księgi wieczystej z dnia podpisania umowy. Następnie pojawił się oczywiście zapis mówiący o tym, że Jan Kowalski sprzedaje prawo własności nieruchomości opisanej w par. 1 aktu, zaś Roman Nowonos prawo to kupuje. Cena jaką strony ustaliły została określona na kwotę 287.000,00 zł (słownie: dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych), a Pan Nowonos zapłaci kwotę 257.000,00 zł przelewem niezwłocznie w dniu podpisania aktu notarialnego, pozostałe zaś 30.000 zł przeleje jak tylko pojawią się na koncie Pana Romana pieniądze z kredytu bankowego. Dodatkowo Pan Roman złożył weksel in blanco z klauzulą bez protestu jako formę zabezpieczenia tego roszczenia pieniężnego, które miało zostać dokonane z pieniędzy, które miały już niebawem spłynąć z kredytu bankowego na rachunek kupującego. W następnej kolejności strony ustaliły o wniesieniu wpisu w księdze wieczystej jako nowego właściciela Pana Romana Nowonosa, później tylko notariusz jeszcze poinformowała o skutkach przewidzianych w ustawie z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (Dz. U. Nr 83, poz. 930 z późn. zm.), w razie podania nieprawdy lub zatajenia prawdy przez co podatek narażony miałby być na uszczuplenie. Notariusz poinformowała też w tym miejscu o przysługujących organowi podatkowemu prawie do określenia, a ponadto podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu czynności prawnej oraz o ciążących na stronie kupującej obowiązku zapłaty podatku w przypadku określenia lub podwyższenia wartości przedmiotu czynności przez organ podatkowy. Na samym końcu aktu notarialnego zamieszczono oczywiście także zapis, że koszty sporządzenia aktu oraz opłaty sądowej od wniosku ponosi strona kupująca, oraz dodano oświadczenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany przez strony. Po odczytaniu treści aktu notarialnego, został on podpisany przez strony, po czym notariusz wydała stronom wypisy aktu oraz przekazała sprzedającemu weksel in blanco z klauzulą bez protestu, wystawiony wcześniej przez kupującego. Ponieważ wszystko było już jasne i wszystkie formalności zostały dopełnione pośrednik w imieniu Pana Jana powiedział, że będą teraz czekać z niecierpliwością na sygnał od Pana Romana, że ma już do dyspozycji pieniądze i dokonał przelewu. Do tego czasu Pan Kowalski był dysponentem weksla in blanco i dokonać miał jego zwrotu dopiero kiedy przelew pozostałej sumy pieniędzy, czyli 30.000 zł zostanie zrealizowany. Po tej końcowej rozmowie Panowie serdecznie uścisnęli sobie dłonie i pożegnali się.

Podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie ponowne skompletowanie dokumentów oraz ich weryfikacja i podpisanie umowy notarialnej (część 2)

Pośrednik uśmiechnął się w tym momencie i powiedział tylko Panu Romanowi, że będą w kontakcie telefonicznym. Powiedział też, że pozostawia do dyspozycji także swój e-mail, w razie gdyby przebywał na terenie innego Państwa członkowskiego UE i miał jeszcze jakieś pytania. Potem wszyscy uścisnęli sobie dłonie na pożegnanie i rozeszli się, Pan Jan natomiast wrócił jeszcze do biura z pośrednikiem, który miał mu jeszcze parę rzeczy do powiedzenia. Pośrednik powiedział mu, iż zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami spisanymi w protokole uzgodnień sprzedający jest zobowiązany w dniu podpisania aktu notarialnego przedstawić aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, odpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za podatek od nieruchomości. Ponadto będzie musiał przedstawić dwa oświadczenia stwierdzające to, że nie jest prowadzone przeciwko niemu żadne postępowanie egzekucyjne, ani karno-skarbowe. Chciał też przypomnieć, iż jak dostanie sygnał od Pana Romana, że już podpisał umowę kredytową, będzie trzeba te dokumenty w miarę szybko skompletować i ustalić termin zawarcia umowy notarialnej w Kancelarii. Pan Jan wszystko zrozumiał i powiedział, że będzie czekał na sygnał, kiedy ma się zabrać za kompletowanie dokumentacji. Po niecałych 3 tygodniach od podpisania umowy przedwstępnej, na początku trzeciego tygodnia października do pośrednika zadzwonił Pan Nowonos i powiedział, że jest już w Polsce i był także pozałatwiać wszystkie sprawy związane z kredytem. Powiedział również, że do końca tego tygodnia podpisze umowę kredytową, także będzie przygotowany do podpisania umowy notarialnej i czeka na wyznaczenie terminu. Wspomniał też, że jemu z kolei tym razem byłby obojętny termin podpisania umowy, choć wolałby pojawić się u notariusza w godzinach popołudniowych. Pośrednik powiedział, że jemu pasuje każdy dzień właściwie, tylko musi przedzwonić do kancelarii i się spytać, czy danego dnia będzie wolny termin. Wspomniał też, że uprzedzi Pana Jana, ażeby zgromadził jeszcze resztę niezbędnych zaktualizowanych dokumentów do umowy przyrzeczonej, tak aby strony były przygotowane w 100% do podpisania umowy. Po tej rozmowie pośrednik pożegnał się z Panem Nowonosem, mówiąc mu, że jeszcze do niego zadzwoni i powie dokładnie o terminie podpisania umowy w kancelarii. Po rozłączeniu się z Panem Romanem, nie czekając ani chwili zadzwonił do kancelarii gdzie notariusz ustaliła termin na 30 października, tj. piątek o godz. 14:00. Następnie niezwłocznie skontaktował się z Panem Kowalskim oznajmiając, że nabywca nieruchomości wrócił z podróży służbowej i ma już skompletowane praktycznie wszystkie dokumenty, a pod koniec tego tygodnia podpisuje jeszcze umowę kredytu. Powiedział też, że pod koniec przyszłego tygodnia można by przystąpić już do podpisania umowy sprzedaży, jako że już na 30 października notariusz ustaliła termin. W związku z powyższym pośrednik poprosił aby wszystkie dokumenty, o których wspomniał w dniu podpisania umowy przedwstępnej skompletować najpóźniej na dzień zawarcia transakcji w przyszłym tygodniu, jeśli termin oczywiście pasuje i nie trzeba będzie go przesuwać. Pan Jan bardzo się ucieszył i powiedział, że termin mu oczywiście pasuje, oraz zajmie się kompletowaniem wszystkich dokumentów niezwłocznie. Poprosił jednak aby jeszcze raz poprzez e-mail wysłać mu przypomnienie o tym co ma dokładnie skompletować. Pośrednik powiedział, że to uczyni jeszcze dziś, potem zaś powiadomi stronę kupującą o terminie spotkania w kancelarii. W następnym tygodniu, w poniedziałek z samego rana, pośrednik zatelefonował do Pana Romana i spytał się, czy jest już po podpisaniu umowy kredytowej i wszystko jest w porządku. Pośrednik w odpowiedzi usłyszał, że Pan Nowonos jest już przygotowany i czeka tylko na umówiony termin spotkania w kancelarii. Pośrednik bardzo się ucieszył i powiedział, że jeszcze dzień przed spotkaniem w kancelarii zadzwoni, by potwierdzić, że po stronie sprzedającej też jest wszystko w porządku. Po tej rozmowie telefonicznej pośrednik jeszcze raz zadzwonił do Pana Kowalskiego i powiedział mu, że kupujący ma już podpisaną umowę kredytową, w związku z powyższym ma nadzieję, że udało mu się już też skompletować wszystkie dokumenty o jakich wspomniał w mailu. Pan Jan powiedział, że jutro odbiera aktualny odpis z księgi wieczystej, oraz zaświadczenie o niezaleganiu w płaceniu podatku od nieruchomości a resztę dokumentów już posiada, włącznie z wypełnionymi oświadczeniami o nieprowadzeniu wobec niego żadnych postępowań egzekucyjnych i/lub karno-skarbowych z nieruchomości. Jako, że wszystko było już jasne nie pozostawało pośrednikowi nic jak tylko pożegnać się i powiedzieć, że zadzwoni w piątek z rana i spyta się czy ma już wszystko przygotowane. Zanim jednak rozłączył się, zaproponował także, aby tego samego dnia spotkali się w biurze pośrednika i razem udadzą się do kancelarii podpisać umowę notarialną. Po tej rozmowie pośrednik zadzwonił jeszcze do Pana Nowonosa i powiedział, że potwierdza wcześniejszy termin zawarcia umowy notarialnej i że spotkają się zatem wszyscy w piątek o 14:00 w Kancelarii Notarialnej, jeśli nie zaszły żadne zmiany po stronie Pana Romana. Pan Nowonos powiedział, że jest oczywiście wszystko w porządku i podziękował za poinformowanie, oraz zapewnił że zjawi się tego dnia na finalne podpisanie umowy notarialnej, po tej informacji obaj Panowie rozłączyli się. W piątek z samego rana pośrednik zadzwonił do Pana Kowalskiego i spytał się, czy odebrał odpis księgi wieczystej, oraz zaświadczenie o nie zaleganiu w płaceniu podatku od nieruchomości. Uzyskawszy potwierdzenie od Pana Jana, zaproponował mu aby spotkać się w biurze o godzinie 13:00, a następnie udadzą się do Kancelarii jego samochodem. Pan Jan oczywiście zgodził się na takie rozwiązanie i zgodnie z umową zjawił się o 13:00 w biurze, po czym pośrednik jeszcze raz dla pewności niezwłocznie sprawdził komplet dokumentów i pojechali razem do kancelarii, w której już był Pan Roman. Po serdecznym przywitaniu i odczekaniu kilkunastu minut weszli do notariusza w celu sfinalizowania transakcji.

Podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie ponowne skompletowanie dokumentów oraz ich weryfikacja i podpisanie umowy notarialnej (część 1)

Dwa dni później mając już skompletowane wszystkie dokumenty od strony sprzedającej, pośrednik odezwał się telefonicznie do Pana Romana i zaprosił go jeszcze tego samego dnia do swojego biura. Pan Roman po zjawieniu się do biura przedstawił od razu dokument z banku świadczący o uzyskanej promesie bankowej na zakup działki. Pośrednik spojrzał jeszcze na dokument bankowy i z przedstawionego dokumentu wynikało, że Pan Roman dostanie kredyt w wysokości 30.000 zł na zakup przedmiotowej nieruchomości. Na promesie widniał termin jej ważności 23.XI.2009 r., co przedstawiało stan faktyczny w ten sposób, że jeszcze przez ponad 2 miesiące promesa jest ważna. Jako zabezpieczenie spłaty kredytu miały zostać ustanowione wpisy w księdze wieczystej nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem udzielonego kredytu, czyli w jego przypadku obecne mieszkanie w Oławie. Na mieszkaniu miała być też ustanowiona hipoteka zwykła na zabezpieczenie kapitału, oraz hipoteka kaucyjna na zabezpieczenie kosztów kredytu i ewentualnych odsetek. Pośrednik powiedział, że w takim razie nie pozostaje im nic innego jak tylko ustalić termin podpisania umowy przedwstępnej w terminie dogodnym dla stron. Pośrednik powiedział też, że sprzedający dostosuje się do kupującego, jeśli chodzi o termin spotkania w kancelarii, dlatego ta kwestia jest otwarta i czeka na propozycje. Pan Roman odparł, że najlepiej było by się spotkać popołudniu pod koniec następnego tygodnia np. w piątek koło godziny 16:00. Pośrednik powiedział, że jemu też odpowiada ten dzień, zatem prosi o chwilę przerwy to od razu zadzwoni do notariusz spytać się czy termin będzie aktualny i w piątek będą mogli przyjść na podpisanie umowy przedwstępnej. Uzyskawszy pozytywną odpowiedź z kancelarii, zadzwonił jeszcze do swojego klienta by się upewnić, czy aby na pewno będzie mu ta godzina odpowiadać w przyszłym tygodniu. Na końcu pośrednik dał jeszcze do podpisania protokół ustaleń końcowych, który był zgodny z tym co wcześniej już ustalono w protokole uzgodnień. Jako, że obie strony potwierdziły termin spotkania w Kancelarii Notarialnej, wszystko już było ustalone, a Pan Roman Nowonos z uśmiechem na twarzy pożegnał się z pośrednikiem. W umówionym dniu pośrednik skontaktował się z Panem Janem Kowalskim i zaproponował mu przybycie do jego biura, zanim jeszcze zjawią się w Kancelarii Notarialnej. Potem zaś udali się razem na spotkanie w Kancelarii, gdzie już czekał Pan Nowonos. Po serdecznym uściśnięciu dłoni wszyscy przeszli do pokoju notariusz, która miała już dostarczony wcześniej protokół uzgodnień (właśnie tego nie wiem, czy to ma się pojawić w umowie przedwstępnej już, czy przyrzeczonej?) oraz wzór umowy przedwstępnej, która miała być podpisana przez strony. Na miejscu notariusz odczytała treść umowy, oraz poprosiła o dowody osobiste podpisujących umowę w celu potwierdzenia ich tożsamości, następnie strony złożyły swoje podpisy pod kopiami umowy. Po tym fakcie Pan Nowonos wspomniał, iż 1.X., wylatuje na tydzień do Wielkiej Brytanii, w celu zaprezentowania swoich nowych produktów kontrahentom z UK i Tajwanu na targach. Po powrocie zajmie się resztą formalności, które nie powinny mu zająć więcej jak parę dni, zatem jak tylko podpisze umowę kredytową odezwie się do pośrednika. Jak już wcześniej wynikało z uzgodnień, oraz promesy bankowej kwota, którą Pan Roman miał się posiłkować w nabyciu działki nie była duża, zatem nie było przeszkód by po przeprowadzeniu wyliczeń doradca kredytowy przedstawił mu w promesie okres ważności promesy na 3 miesiące. Licząc zatem od dnia podpisania umowy przedwstępnej Pan Roman miał jeszcze jakieś ponad 2 miesiące na podpisanie umowy kredytowej.

Zebranie niezbędnych informacji od przyszłych stron umowy w formie protokołu uzgodnień. (część 2)

Pośrednik od razu zadzwonił do Pana Romana, mówiąc iż sprzedający przystał na propozycję przelewu oraz, że życzeniem sprzedającego jest także, aby w umowie wpisać jeszcze jako zadatek kwotę wynoszącą 10% wartości kupowanej nieruchomości, czyli kwotę rzędu 28700 zł. Pośrednik powiedział też, że jest to zabezpieczenie dla sprzedającego „na wypadek” gdyby sprzedający zrezygnował z zakupu nieruchomości z jakichkolwiek powodów. Wytłumaczył również, że zadatek wtedy przepada bezpowrotnie na rzecz sprzedającego. Pan Roman uśmiechnął się i powiedział, że nie marnowałby czasu na takie „ceregiele”, ale rozumie sprzedającego gdyż jest biznesmenem i rozumie takie formy zabezpieczeń umownych i nawet zgodzi się na wysokie 10% zadatku, żeby strona sprzedająca mogła być spokojna. Kolejną rzeczą, o której wspomniał pośrednik była forma zawarcia umowy przedwstępnej. Spytał się zatem tylko Pana Romana (jako że tę kwestię wcześniej już miał uzgodnioną z Panem Janem), czy życzy sobie podpisać umowę przedwstępną też u notariusza. Wspomniał też od razu, że oczywiście taka umowa jest gwarancją dla dwóch stron, jedna z nich ma pewność, że zostanie mu sprzedana nieruchomość, druga zaś że sprzeda nieruchomość. Pośrednik dodał też że nie rodzi to żadnych dodatkowych kosztów, ponieważ umowa przedwstępna i przyrzeczona łącznie sporządzone u tego samego notariusza wyniosą tyle samo co jedna umowa normalna. Pan Roman powiedział, że nie ma nic przeciwko temu. Pośrednik po tym fakcie powiedział, że nie ma więcej pytań i zajmie się teraz sporządzeniem umowy przedwstępnej, oraz odezwie się już z propozycją terminu podpisania umowy jak uzgodni też tę kwestię ze sprzedającym, prosił także by od razu przygotować promesę bankową, która będzie załącznikiem do umowy. Pośrednik powiedział też, że skoro przez cały czas występował w trakcie negocjacji i rozmów samodzielnie, to nie wiąże go żadna umowa z jakimś biurem nieruchomości i jest pod tym względem wszystko jasne. Pośrednik nie chciałby bowiem, aby ktokolwiek z biorących udział w tej transakcji czynnie lub biernie został pominięty i tym samym poszkodowany. Pan Roman uspokoił i powiedział, że szukał nieruchomości na własną rękę od samego początku i nie ma żadnych wiążących go umów podpisanych z żadnym biurem nieruchomości. Po tej rozmowie pożegnali się ze sobą, a pośrednik wykonał ponownie telefon do Pana Jana. Pośrednik powiedział, że ma już wszystko uzgodnione z kupującym, który zgodził się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza. W związku z powyższym chciałby ustalić jakiś termin spotkania się w kancelarii, w celu podpisania umowy. Pan Jan powiedział, że jest mu to naprawdę obojętne, byleby nie było to wcześnie z rana, w każdym razie tę kwestię pozostawia otwartą i postara się dostosować do kupującego.

Zebranie niezbędnych informacji od przyszłych stron umowy w formie protokołu uzgodnień. (część 1)

Jako, że Pan Roman Nowonos przystał na wcześniejszą propozycję cenową wynoszącą 287.000,00 zł, pośrednik jeszcze tego samego dnia zaprosił obie strony konktraktu aby w biurze dokończyć negocjacje związane z realizacją kontraktu. Pierwszą poruszoną kwestią był sposób zapłaty ceny sprzedaży. (PONIŻEJ napisałem SWOJE POPRAWKI, KTÓRE MI PANI KAZAŁA ZMIENIĆ, także teraz już powinno się miło czytać :-)) Wspomniał iż jest kilka możliwości: a) zapłata gotówką w chwili podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność; b) przelew bankowy na wskazane konto bankowe sprzedającego dokonany w kancelarii; c) złożenie przedmiotu świadczenia w depozycie notariusza. W odpowiedzi na pytanie usłyszał, że najlepiej będzie jak w dniu podpisania umowy notarialnej dokona się przelewu ze środków pieniężnych zgromadzonych na koncie bankowym, zaś reszta brakująca będzie pokryta z kredytu bankowego, którego środki pieniężne powinny być dostępne mniej więcej po 5-7 dniach od nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego. Pan Roman powiedział, że mógłby zapłacić w gotówce, albo dać do depozytu u notariusza, ale pierwsza opcja jest dość ryzykowna. Nie chciałby z taką kwotą pieniędzy poruszać się po mieście, zatem druga opcja była by do przyjęcia nawet, ale to będzie zależało od sprzedającego, ponieważ jemu jest to obojętne w zasadzie, najchętniej jednak przystałby na drugą opcję jak wspomniał. Pośrednik wspomniał też, że do podpisania umowy przedwstępnej będzie potrzebował oczywiście także dowód osobisty z numerem PESEL oraz będzie niezbędne załączyć też promesę bankową na udzielony kredyt, z którego zapłaci resztę pieniędzy za przedmiotową nieruchomość. Pośrednik stwierdził, że będzie musiał odbyć krótką rozmowę ze swoim klientem i dopiero wtedy da znać dalej co i jak, przedstawi również proponowany termin podpisania umowy przedwstępnej, która będzie poprzedzać podpisanie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Pan Roman powiedział, że rozumie i w takim razie będzie czekał na telefon z dalszymi dyrektywami. Po tej rozmowie Pan Roman ukłonił się i wyszedł, zaś pośrednik nie czekając ani chwili od razu wykonał telefon do Pana Jana i powiedział mu, że ma kupca na nieruchomość. W związku z powyższym zapytał Pana Kowalskiego, jaką formę rozliczenia sobie życzy, nabywca bowiem powiedział, że jest mu obojętne czy będzie to płatność na rachunek bankowy, czy też oddanie pieniędzy w depozyt u notariusza. Pan Jan powiedział, że woli zdecydowanie aby w dniu podpisania umowy notarialnej nabywca dokonał przelewu pieniędzy na jego rachunek, a resztę z kredytu przelał za parę dni. Pośrednik przyznał, że słusznie jest to najmądrzejsze rozwiązanie, wspomniał także że oczywiście trzeba będzie dla pewności wziąć weksel in blanco bez protestu, gdyby pieniądze z kredytu, o który się starał Pan Nowonos nie wpłynęłyby w wyznaczonym terminie. Będzie to swojego rodzaju gwarancja tego, że w razie gdyby reszta pieniędzy po zawarciu umowy notarialnej nie została przelana przez bank na wskazane konto bankowe sprzedającego, ma jeszcze możliwość uruchomienia weksla. Pośrednik wspomniał, że takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, zatem jeśli Pan Roman przedstawi promesę bankową tuż przed umową przedwstępną (co jest wymagane), to w zasadzie będzie już bardzo duża pewność tego, że pieniądze zostaną przez bank udzielone. Po tych ustaleniach pośrednik i Pan Kowalski rozłączyli się.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 5)

Pan Roman jako osoba przedsiębiorcza i ceniąca sobie punktualność i czas w rzeczy samej, przybył o czasie do biura pośrednika, po czym od razu przeszedł do konkretów i spytał, jaka jest aktualna cena ofertowa działki. Pośrednik twardo odrzekł, że jest po rozmowie ze swoim klientem, który jak wspominał wcześniej nie spieszy się ze sprzedażą tej nieruchomości, dlatego też chciał sprzedać tę działkę za możliwie wysoką cenę. Pierwotnie cena oscylowała w granicach 330.000,00 zł, co było zdecydowanie za wysoką kwotą, później cena została obniżona do 300.000,00. Teraz zaś Pan Jan jest skłonny obniżyć kwotę jeszcze o parę tyś zł, zatem pośrednik proponuje 295.000,00 zł, podkreślając także, że prowizję pośrednika płaci sprzedający. Pan Roman uznał tę obniżkę za zdecydowanie za małą, ale powiedział wprost, że to on ciężko pracuje na te pieniądze i chciałby zjechać do możliwe niskiej kwoty, zwłaszcza, że to on jako strona kupująca będzie ponosił koszty związane z przeniesieniem własności nieruchomości. W tym momencie pośrednik przerwał na moment i wspomniał, że na te opłaty składa się podatek od czynności cywilnoprawnej zakupu nieruchomości w wysokości 2% od wartości nieruchomości (przy kwocie 290.000,00 zł będzie to kwota ok. 5800 zł), do tego jeszcze dochodzi opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej prawa własności nowego właściciela wynosząca 200 zł, ponadto jeszcze notarialne opłaty za wypisy aktu. Pośrednik wykonał szybką symulację i przeliczenia, żeby zobrazować Panu Nowonosowi, jakie dodatkowe koszta poniesie prócz ceny zakupu działki. Po tych wyliczeniach Pan Roman odrzekł, że w takim układzie, maksymalną cenę jaką może zaoferować jest cena 285.000,00 zł i byłby kontent z takiej kwoty. Pośrednik skontaktował się zatem z właścicielem gruntu, który uzyskawszy informację na temat propozycji potencjalnego nabywcy stwierdził, że może zgodzić się w imieniu swojego klienta na cenę 287.000,00 zł, co będzie rozwiązaniem zarówno zadowalającym jego oraz kupującego Pana Romana. Panu Nowonosowi pośrednik powiedział, że cena taka pozwoli mu zapłacić prawdopodobnie wszystkie opłaty dodatkowe związane z nabyciem tej nieruchomości i „zamknie się w kwocie 295.000,00 zł”. Jeśli takie warunki mu odpowiadają, to będą mogli sobie podać dłoń na zgodę, a on zajmie się sporządzeniem protokołu uzgodnień już na następny dzień. Po tej rozmowie pośrednik ponownie skontaktował się z Panem Janem informując go o tym, że cała transakcja rozciągnie się w czasie z uwagi na kredytowanie się kupującego. .

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 4)

Po tej rozmowie rozłączył się i zadzwonił pospiesznie do swojego klienta Pana Jana, informując go, że Pan Roman, któremu parę tygodni wcześniej prezentował nieruchomość odezwał się ponownie, gdyż zebrał prawie do końca brakujące środki finansowe i możliwe, że zdecyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej już niebawem. Pan Kowalski również nie krył zadowolenia i poprosił aby bacznie przyjrzeć się tym dwóm potencjalnym kontrahentom i zdawać relacje na bieżąco. Miał bowiem nadzieję, że uda się sfinalizować transakcję sprzedaży, z którymś z dwóch zainteresowanych. Nie minęło kilka dni jak do biura pośrednika (w środę), w godzinach popołudniowych zadzwoniła Pani Janina Jonakowska pośredniczka Pana Tadeusza Bartyniaka i powiedziała tylko, że jej klient niestety rezygnuje z tej nieruchomości po konsultacjach z małżonką, ponieważ nie będzie ryzykował i brał kredytu, gdyż jak wspomniał wcześniej od razu chciałby podjąć budowę domu, a dwóch kredytów budżet domowy nie udźwignie. Będzie zatem szukał tańszej opcji, oraz zdecydowanie lokalizacji, w której będzie placówka medyczna nie dalej jak kilometr, albo dwa kilometry od miejsca zamieszkania. Po tym telefonie pośrednik zatelefonował do Pana Jana i mu powiedział o tym fakcie, po czym od razu wspomniał, że teraz odezwie się do Pana Romana i postara się mu zaproponować maksymalnie wysoką cenę możliwą do uzyskania z tytułu sprzedaży nieruchomości, chociaż liczy się z tym, że nie będzie to proste. Po tej krótkiej rozmowie rozłączył się i od razu przedzwonił do Pana Romana, który odebrał telefon z nieukrywaną radością w głosie i spytał się: „co słychać w interesach”. Pośrednik równie radośnie odrzekł: „mam dla Pana działkę!”, ponieważ tamten klient zrezygnował z zakupu, jako że nie będzie mógł się posiłkować kredytem na zakup tej działki. Pan Roman bardzo się ucieszył tą informacją i spytał się jaką obniżkę mógłby uzyskać za nieruchomość, na co pośrednik odrzekł, że takiego wariantu jeszcze nie rozpatrywał z klientem którego reprezentuje, ale może niezwłocznie się o to dopytać i zaprasza na rozmowę do siebie do biura na jutro ok. godz. 12:00. Pan Roman odparł, że zjawi się w dniu jutrzejszym i liczy na to, że cena będzie niższa niż 300.000,00 zł, właściciel nieruchomości liczyłby nawet na kwotę rzędu 280.000,00 zł. Poprosił pośrednika o informacje gdyby zaistniały także że jakby zaistniały jakieś zmiany i np. nie uzyskał wiążącej odpowiedzi co do ceny, tak aby nie musiał się na marne fatygować do biura. Pośrednik oczywiście potwierdził, podziękował za rozmowę i pożegnał się. Tego samego dnia zadzwonił jeszcze do Pana Jana Kowalskiego i mu powiedział o tym, że klient jest naprawdę zdecydowany i warto było by mu obniżyć kwotę do 295.000,00, albo nawet 290.000,00 zł, chociaż sam klient wspominał także o kwocie 280.000,00 zł, na co Pan Jan odrzekł, że jest to i tak wyższa kwota niźli te 280.000,00 zł jakie pośrednik zaproponował jako realne do uzyskania, także zalecił się trzymać pierwotnych założeń jakie wcześniej ustalili jeszcze przed podpisaniem umowy pośrednictwa. Po tym ostatnim zdaniu Panowie pożegnali się, następnego dnia zaś pośrednik oczekiwał na przybycie Pana Romana.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 3)

Po upłynięciu tego okresu pojawiło się większe zainteresowanie ofertą, oraz miały miejsce jeszcze dwie prezentacje, które zrobiły dość dobre wrażenie, ale żaden z potencjalnych indywidualnych zainteresowanych nie był w stanie wyłożyć więcej niż 200.000,00 zł, ani żaden z nich nie miał możliwości posiłkowania się kredytem w nabyciu takiej nieruchomości, stąd też pośrednik po napisaniu raportu z tego okresu przedstawił Panu Kowalskiemu, że jak na razie trafiają się klienci, którzy mają spory opór w zapłaceniu takiej kwoty za nieruchomość, ale głównie z faktu tego, iż nie stać ich na wydanie więcej niż 200.000,00 zł, a dodatkowe źródła pokrycia inwestycji w stylu pożyczka, albo kredyt nie wchodzą w grę. Okres kolejnego miesiąca nie przyniósł zatem żadnych konkretnych posunięć zdążających do sprzedania nieruchomości. Niedługo potem, w piątym miesiącu prowadzenia tej sprawy, a konkretnie w piątek przed południem, do biura pośrednika zadzwoniła Pani Janina Jonakowska - pośrednik z konkurencyjnego biura nieruchomości i powiedziała, że ma klienta który chciałby obejrzeć działkę. Jako, że pośrednik był żywo zainteresowany sprzedażą nieruchomości jeszcze po cenie ofertowej rzędu 300.000,00 zł bardzo chętnie i bez zbędnej zwłoki wyraził swoją chęć przedstawienia oferty klientowi pośrednika, w najbliższym dogodnym dla stron terminie. Pani pośrednik Janina po konsultacji ze swoim klientem Tadeuszem Bartyniakiem, zaproponowała jeszcze spotkanie w tym samym dniu jeśli to nie rodzi problemów, około godz. 14:30 i powiedziała, że najchętniej zjawiłaby się ze swoim klientem w biurze pośrednika i potem razem udadzą się na miejsce prezentacji. Pośrednikowi odpowiadała ta godzina zważywszy na fakt tego, że właściciel nieruchomości gruntowej ustalił na początku podejmowania współpracy z pośrednikiem, iż na prezentacje za każdym razem pośrednik będzie się udawał sam, ponieważ Pan Jan nie chce tracić czasu na takie rzeczy, a wszelkie niejasności i pytania będą z nim uzgadniane telefonicznie. W miejscu prezentacji dotyczącym przedmiotowej oferty, udali się samochodem na miejsce prezentacji. Pan Tadeusz sprawiał wrażenie osoby po 40-tce, o skonkretyzowanych planach na przyszłość. Przedstawił siebie jako osobę, która chciałaby wybudować sobie domek pod Jarosławiem, jako że mieszkanie w centrum miasta już go bardzo męczyło, ponadto bardzo z małżonką marzyli by zamieszkać w swoim domu na wsi z dala od hałasu i zgiełku. Nie ukrywał jednak, że cena za nieruchomość ma spore znaczenie oraz inne mniej istotne dla młodszych osób elementy m.in. takie jak bliskość placówki medycznej, kościoła oraz dobrej komunikacji z centrum miasta. Po przybyciu na miejsce okolica zrobiła na Panu Tadeuszu ogromnie pozytywne wrażenie i podkreślił od razu, że miłośnik przyrody znajdzie tutaj dla siebie mały raj na ziemi. Zauważył jednak, że brak jest w okolicy kościoła oraz placówki medycznej, a małżonka jest niestety osobą z astmą zaawansowaną i problemami krążeniowymi mimo młodego wieku i dla nich jest to bardzo ważne, by w razie jakichś nagłych ataków można było szybko dotrzeć do punktu opieki medycznej. Nie ukrywał swojego zmartwienia również jak usłyszał, że kwota 300.000,00 zł za sprzedaż tej działki, nie jest do negocjacji. ponieważ jak wiadomo na działce trzeba jeszcze wybudować dom, a mieli w planach już za parę miesięcy zacząć budowę, gdyż małżonka ma już wybrany projekt domu, który są też gotowi niebawem kupić, a teraz szukają tylko działki. Pan Bartyniak spytał także co przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego jeśli chodzi o rodzaj zabudowy, ponieważ mają z żoną już bardzo skonkretyzowany projekt domu jak wspomniał, oraz czy są poprowadzone także wszystkie media do działki. Pośrednik oczywiście odpowiedział bez zbędnej zwłoki, iż plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, dodał też że dach może być dwu lub wielospadowy ceramiczny, a budynek może mieć do 10 m. wysokości. Media tj. gaz, woda i prąd są pociągnięte do działki. Pan Tadeusz stwierdził, że oferta w Jakaśm Dworze bardzo mu odpowiada tylko problemem mogą być pieniądze, ponieważ nie wie czy istniałaby możliwość wzięcia dodatkowego kredytu, pomimo iż jak nie ukrywa zarabia całkiem przyzwoicie jako handlowiec, ale w obecnej sytuacji na rynku różnie bywa i decyzja o uruchomieniu linii kredytowej na sfinansowanie w 1/3 zakupu działki (gdyż wspominał, iż ma w gotówce odłożone 200.000,00 zł) może być bolączką mimo wszystko. Klient powiedział jednak, że musiałby jeszcze porozmawiać z małżonką, czy istnieją realne szanse by mogli zaciągnąć kredyt oboje i zakupić działkę w tej cenie, choć nie ukrywał że może być ciężko. Stwierdził również, że powinien dać odpowiedź w ciągu przyszłego tygodnia poprzez swojego pośrednika Panią Jonakowską, gdyż nie chciałby dalej blokować tej oferty jeśli znalazłby się inny potencjalny nabywca, a on by zrezygnował. Po dokonaniu tego typu ustaleń strony się ze sobą rozstały. Po tym spotkaniu pośrednik wykonał telefon do Pana Jana i powiedział, że trafił się kolejny klient dość mocno zainteresowany, który powinien się odezwać w przeciągu tygodnia albo dwóch, dając odpowiedź, czy decyduje się na zakup, czy z niego rezygnuje. Wspomniał także, że tak jak pierwotnie przewidywał cena jest za wysoka, ale mimo tego nawet są kolejni potencjalni zainteresowani, z którymi ma już zaplanowane prezentacje nieruchomości, które to rozpisze mu w raporcie i wyśle potem drogą e-mailową. Po tym fakcie rozłączył się, a przez kolejne tygodnie odbyło się jeszcze kilka prezentacji. Niespodziewanie jednak odezwał się telefonicznie jeszcze raz znany już pośrednikowi biznesmen Pan Roman Nowonos. Pośrednik był mile zaskoczony i spytał się czy są jakieś pozytywne wieści jeśli chodzi o możliwości kredytowania pozostałej kwoty potrzebnej do sfinalizowania transakcji. Pan Nowonos powiedział, że uśmiechnęło się do niego szczęście i akcje, które kupił na giełdzie parę lat temu udało mu się sprzedać po znakomitej cenie, choć była to transakcja niezamierzona tylko pod tym kątem, ale jak go poinformował jego osobisty makler warto było sprzedać akcje, jako że spółka akcyjna podpisała bardzo dobry kontrakt zagraniczny i cena poszybowała w górę w ciągu kilku dni o kilkadziesiąt procent, co jest zdecydowanie bardzo korzystnym okresem na wyzbycie się akcji. W ten oto sposób zgromadził dodatkowo prawie 40 tyś złotych ze sprzedaży akcji i chciał zatem wrócić do tematu i spytać się czy działka jest jeszcze na sprzedaż, a jeśli tak to jak prezentowała by się cena nieruchomości. Pośrednik wspomniał iż aktualna cena jest nadal na pułapie 300.000,00 zł i jest jeszcze jeden zainteresowany, który ma podjąć decyzję o zakupie w ciągu tygodnia, albo dwóch. W głosie Pana Romana słychać było wyraźne zaniepokojenie, ale poprosił tylko by go poinformować jeśli tamten klient zrezygnuje albo poda cenę niesatysfakcjonującą dla sprzedającego. Oznajmił, że byłby zainteresowany zakupieniem tej działki, ponieważ był z żoną obejrzeć okolicę jeszcze raz samodzielnie i bardzo jej się spodobała. Dodatkowo mają świadomość tego, że w zasadzie kredyt jaki musieliby wziąć na zakup tej nieruchomości nie byłby już dużym ciężarem dla budżetu domowego, bo większość sumy mają praktycznie w gotówce. Pośrednik nie krył swojego zadowolenia i powiedział, że go poinformuje o podjętej decyzji przez drugiego zainteresowanego klienta.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 2)

We wspomniany piątek koło godziny 13:20 Pan biznesmen zjawił się w biurze pośrednika, który już będąc przygotowanym udał się z nim swoim samochodem na miejsce prezentacji. Pośrednik wybrał dogodną trasę przez Jagodno, chociaż jak stwierdził istnieje też możliwość dojazdu przez ul. Grota Roweckiego, chociaż aktualnie znajduje się ona w remoncie, Pan Roman pokiwał głową na znak zrozumienia i poczekał w milczeniu obserwując w szczególności samą drogę dojazdową do oferowanej działki. Po dojechaniu na miejsce pośrednik wskazał dokładnie, o której działce jest mowa, przedstawił również pokrótce, iż sąsiadami tej działki są już jak widać gołym okiem dwie działki, jedna z nich jest już zabudowana na drugiej zaś dopiero buduje się dom jednorodzinny. Pan Nowonos zwrócił uwagę na to, iż polna droga dojazdowa pozostawia dużo do życzenia, ale był również wielce zachwycony bezpośrednim sąsiedztwem terenów zielonych, które dają gwarancję tego, że okolica jest spokojna oraz cicha i niewątpliwie pozwalać będzie na odprężenie się popołudniami w okresie letnim przy jakimś grillu. Niewątpliwie snuł w swojej głowie już jakieś wizje przyszłego domu w tej, lub też podobnej okolicy. Pośrednik dodał jeszcze, iż plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oraz pociągnięte są wszystkie media w drodze gminnej. Ogólne wrażenie dla Pana Romana było bardzo dobre, niemniej jednak stwierdził, że aktualnie dysponuje mniejsza kwotą w gotówce na taką inwestycję tj. kwotą rzędu 230.000,00 zł, a o resztę musiałby starać się w ramach kredytu albo wziąć pożyczkę. Prawdopodobnie nie jest to opcja do zrealizowania, gdyż ostatnio sporo zainwestował nowego kapitału we wspomnianą wcześniej spółkę, ale niewątpliwie będzie chciał pilotować tę sprawę i liczyłby na dużą obniżkę ceny do kwoty nawet 250.000,00 zł. Na to pośrednik odparł, iż obniżka będzie w terminie późniejszym jeśli nie znajdzie się przez najbliższe kilka miesięcy nabywca, ponieważ zaproponowana przez sprzedającego cena 330.000,00 zł jest bardzo wysoka i jak odparł szczerze - dużo zawyżona, chociaż proponowane 250.000,00 zł jest z kolei dość mocno zaniżone. Pan Roman uśmiechnął się tylko gdyż zdawał sobie sprawę z tego, że pieniądze jakie oferuje są zapewne za niskie, poprosił jednak Pana pośrednika o to, by go informował na bieżąco jakby oferta uległa zmianie pod kątem obniżenia ceny, gdyż jest nią naprawdę mocno zainteresowany. Pośrednik oczywiście przytaknął na takie rozwiązanie, następnie pożegnali się i po powrocie do biura, natomiast pośrednik odznaczył w protokole prezentacji, że takie spotkanie miało miejsce. Przez kolejne dwa miesiące oferta sprzedaży widniała w serwisach ogłoszeniowych, na stronie internetowej biura, w systemie MLS oraz prasie lokalnej z ceną podaną pierwotnie przez sprzedającego. Była ona dużo za wysoka, także po uprzednim uprzedzeniu Pana Kowalskiego dokonał wszędzie aktualizacji w ofertach sprzedaży i zmienił cenę na 300.000,00 zł. W tym też okresie przez okres kilkunastu dni, widać było znikome zainteresowanie ofertą, poza jednym mailem od jakiegoś niezdecydowanego anonimowego Internauty, który pytał o to, czy cena może być jeszcze dużo niższa. Pośrednik odpisał lakonicznie, iż cena jest na razie taka jak widnieje w ofercie, ale można ją oczywiście obserwować. Zachęcał także do zadawania jeszcze innych pytań, gdyby coś jeszcze było niejasne. Anonimowy internauta odpisał, że dziękuje i na razie nie ma więcej pytań, ponieważ szuka czegoś tańszego, ponieważ nie stać go na większy wydatek, ani posiłkowanie się linią kredytową w ewentualnym uzupełnieniu kwoty jaką dysponuje, czyli kwotą rzędu 150.000,00 zł.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 1)

Tak jak pierwotnie przewidywał pośrednik przez pierwsze miesiące kiedy to oferta sprzedaży nieruchomości była wystawiona za maksymalną kwotę jaką zażyczył sobie Pan Kowalski, nie było większego odzewu od osób które faktycznie przejawiałyby chęć zakupienia nieruchomości. W większości kontakt e-mailowy, oraz telefoniczny sprowadzał się do odpowiadania na podstawowe pytania o podatki dotyczące gruntu i o plan zagospodarowania przestrzennego. Zdarzali się również chętni spoza Jarosławia, oraz nawet rejonu Dolnego Śląska, jak Pan Adam Kapuśniak planujący przeniesienie się do tego regionu kraju ze Śląska, a konkretnie z Gliwic, niemniej jednak również jego zasugerowana cena mu nie odpowiadała, także skończyło się tylko na rozmowie telefonicznej, podczas której pośrednik na końcu zachęcił do śledzenia oferty, ponieważ jeśli nie znajdzie się chętny nabywca, to cena ulegnie obniżeniu. W okresie od podpisania umowy pośrednictwa przez pierwsze 2 miesiące, było jeszcze kilka chętnych osób zainteresowanych przeglądaniem oferty, wśród nich także młody biznesmen Pan Roman Nowonos z Oławy, który szukał cichej i spokojnej okolicy pod Jarosławiem, aby móc przeprowadzić się w rodziną i równocześnie nadzorować interesy swojej nowej dochodowej spółki Xavier z branży informatycznej, której siedziba znajdowała się w dzielnicy Ołtaszyn we Jarosławiu. Z racji tego, iż Pan Nowonos był ciekawy jak wygląda przedmiotowa nieruchomość zatelefonował, że z chęcią spojrzałby na działkę i całą okolicę oraz chciałby rozeznać się jaki jest dojazd do Centrum Jarosławia. Zaproponował zatem możliwość spotkania się w biurze pośrednika i wspólne wybranie się samochodem na miejsce nieruchomości w czwartek albo najlepiej w piątek koło godzin popołudniowych. Pośrednik zaproponował zatem piątek o godz. 13:30 spotkać się w jego siedzibie, a później udadzą się razem samochodem obejrzeć działkę. Pan Nowonos zgodził się od razu, jako że cały dzień miał dość „luźny”. Po ustaleniu tych szczegółów co do spotkania, pożegnał się i rozłączył.

Sporządzenie oferty zgodnie ze sporządzonym wcześniej opisem nieruchomości. (część 2)

Kolejnym etapem promocji było oczywiście zamieszczenie ogłoszeń płatnych na portalach internetowych takich jak: Allegro.pl, Świstak.pl, Gratka.pl, emieszkania.com.pl, nieruchomosci-online.pl. W ofertach pośrednik zamieścił oczywiście określił te aspekty położenia nieruchomości, które mogły zwiększyć zainteresowanie potencjalnych kupców ów nieruchomością. Dodał także zdjęcia obrazujące stan faktyczny dotyczący rynku nieruchomości oraz okolicę. Jako, że pośrednik miał dobre kontakty z firmą zajmującą się tworzeniem serwisów internetowych miał też możliwość umieszczenie ogłoszenia w kilku śląskich regionalnych serwisach internetowych o tematyce nieruchomości i budowlanej, a ponadto w serwisach przeznaczonych dla miłośników przyrody, którzy w zasadzie też mogliby być zainteresowani przeniesieniem się w okolicę większego miasta prężnie rozwijającego się, ale chcieliby równocześnie zamieszkać z dala od jego zgiełku i hałasu. Niewątpliwie taka forma promocji może przynieść też spodziewany efekt w postaci zainteresowania potencjalnych zainteresowanych, albo nawet przyszłych zainteresowanych do kupna takiej niezabudowanej działki, na której będzie można wybudować piękny dom w spokojnej okolicy niedaleko rozwijającego się gospodarczo Jarosławia. Następnego dnia pośrednik skupił się nad czynnością polegającą na przygotowaniu oferty do promocji w gazetach branżowych. Jak wiadomo bowiem Internet jest dość popularnym medium, ale mimo wszystko sporo osób decydujących się na kupno nieruchomości szuka ofert w gazetach branżowych z wielu powodów, m.in., łatwość powrotu do wcześniej czytanych ofert, które ma się „pod ręką”, oraz w dużej mierze przyzwyczajenia z czasów kiedy to jeszcze komputery i Internet nie były takie popularne. Ponadto pośrednik ze swojego doświadczenia wiedział, że gazety codzienne są bardzo cennym źródłem informacji o oferowanych na rynku nieruchomościach. Z tego też względu zadecydował o zamieszczeniu ogłoszeń między innymi w Gazecie Jarosławskiej, oraz Gazecie Wyborczej, które na rynku Jarosławskim są jednymi z najbardziej poczytnych czasopism. Pośrednik postanowił, by ogłoszenia umieszczane były 3 razy w tygodniu przez pierwsze 3 tygodnie, później zaś 2 razy w tygodniu przez kolejne 3 tygodnie emisji, ze szczególnym naciskiem na dni: poniedziałek i środa. Ogłoszenie w wersji pierwotnej miało następującą treść: Działka o powierzchni 1140 m/kw, zlokalizowana w miejscowości Jakaś Wieś. Superlokalizacja dla osób chcących wybudować dom w cichej okolicy, a zarazem niecałe 3 km od Jarosławia. Media: prąd, woda, gaz. Cena 290 zł/m. kw. Tel. 071 314 12 34 Ostatnim etapem promocji było udostępnienie swojej nowej oferty kilku współpracującym biurom nieruchomości, oraz zamieszczenie wydrukowanej oferty w gablocie przed biurem nieruchomości w ramce: „rewelacyjna cena”. Na samym końcu pośrednik sporządził wstępny raport z początkowych czynności składających się na promocję oferty, który to potem będzie mógł przedstawić Zamawiającemu w celu zdania relacji z przeprowadzonych czynności zmierzających do pozyskania kupca na działkę.

Sporządzenie oferty zgodnie ze sporządzonym wcześniej opisem nieruchomości (część 1)

Po zawarciu umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na wyłączność obrocie nieruchomościami tegoż samego dnia jeszcze w godzinach popołudniowych będąc jeszcze świeżo po zawarciu tak mobilizującej do działania umowy, pośrednik bazując na sporządzonej wcześniej karcie nieruchomości i jej opisem dodatkowym wzbogaconym o dokumentację fotograficzną jaką wykonano na miejscu oględzin nieruchomości przygotował ofertę sprzedaży. Postępując zgodnie z wytycznymi jakie pośrednik zawsze przyjmuje w procesie działania trzymając się zapisów umownych przystąpił najpierw do wprowadzenia oferty do systemu MLS. Następnie zamieścił też ofertę nieruchomości na stronie internetowej swojego biura, gdzie podał wszystkie niezbędne ogólne informacje dotyczące nieruchomości tj. lokalizację, kilka zdjęć działki oraz okolicy, oraz ogólny opis rozszerzony mający na celu zachęcić potencjalnych zainteresowanych do obejrzenia takiego gruntu. Ponadto także podał dane kontaktowe do biura: telefon stacjonarny, e-mail, oraz telefon komórkowy. Następnie dokonał wyróżnienia tego ogłoszenia na stronie głównej w górnej części w ramce, jako że system zarządzania treścią na swojej witrynie internetowej mu na to pozwalał.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 3)

W związku z powyższym, pośrednik powrócił do tematu ceny i jeszcze raz delikatnie zasugerował, że podanie w ofercie na początku takiej ceny nie będzie realne do pozyskania jakiegokolwiek zainteresowanego klienta. Pan Kowalski nie ukrywał, że nabył tę nieruchomość po dużo niższej kwocie, ponieważ kupił ją jeszcze przed „boomem” na rynku nieruchomości, ale zakup tej działki był zakupem typowo inwestycyjnym i chciałby uzyskać maksymalnie wysoką cenę jaką się tylko da. Pośrednik uważał, że realna do uzyskania jest kwota maksymalnie rzędu 280.000 zł, ale jeśli Pan Kowalski sobie życzy to wystawi pierwotnie ofertę opiewającą na kwotę 330.000 zł, a jeśli po 3 miesiącach nie trafi się żaden chętny to obniży ją do kwoty 300.000 zł, jeśli zaś po 4 miesiącach nadal nie będzie żadnego zainteresowania ze względu na cenę, to obniży ją do kwoty 290.000 zł, albo nawet 280,000 zł. Pan Jan co prawda przytaknął na takie warunki, ponieważ widział jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości, ale z lekkim grymasem niezadowolenia. Po ustaleniu tego faktu przeszli do punktu kulminacyjnego dotyczącego wspomnianego wyżej wynagrodzenia prowizyjnego. Pośrednika propozycją było wynagrodzenie w wysokości 3,66%. Pan Kowalski stwierdził jednak, że skoro nie uzyska prawdopodobnie zadowalającej go kwoty pieniężnej ze sprzedaży proponuje jedynie 2,44% brutto, na co pośrednik odrzekł, że postara się naprawdę bardzo solidnie zadbać o interesy swojego klienta i sprzedać działkę w cenie wyższej niż kwota realna do uzyskania tj. większą cenę sprzedaży niż 280,000 zł, ale chciałby uzyskać wynagrodzenie rzędu 2,5%, na to Pan Kowalski stanowczo odrzekł: „zgodzę się na 2,0 % od kwoty sprzedaży wynoszącej około 280,000 zł, a za nadwyżkę jestem skłonny Panu zapłacić dodatkowe 30 % i podpisujemy umowę!”, po tak nieoczekiwanym stanowczym zwrocie akcji pośrednik postanowił przytaknąć i stwierdził, że takiej propozycji się nie spodziewał, ale zaraz naniesie stosowne poprawki na komputerze, w szczegółowych postanowieniach umowy, a jeśli reszta treści w umowie nie budzi żadnych wątpliwości to będą mogli podpisać umowę. Pośrednik podkreślił również, że jeśli doszłoby do sytuacji, że będzie konieczne podpisanie umowy przedwstępnej, np. jakby kupujący posiłkował się kredytem na zakup nieruchomości to mimo wszystko pobierze prowizję dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej, chociaż ma również prawo pobrać połowę prowizji przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Pan Kowalski wszystko doskonale rozumiał i nie miał więcej zastrzeżeń i poprosił o szybkie zmodyfikowanie fragmentu umowy odpowiadającego za kwestię wynagrodzenia. Jako, że fragment odpowiadający za wynagrodzenie prowizyjne wymagał tylko dopisania jednego paragrafu do umowy pośrednik niezwłocznie mógł dokonać poprawki i wydrukować dwa egzemplarze umowy. Nie długo potem po przejrzeniu jeszcze raz treści umowy, Pan Jan już bez żadnych zastrzeżeń i z wyraźnym uśmiechem zadowolenia podpisał umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 2)

W tym też momencie pośrednik stwierdził, iż ów „inne działania zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości” są zawsze działaniami etycznie poprawnymi, które można ująć pokrótce jako działania marketingowe. Wśród takich działań można uznać m.in.: 1)marketing szeptany – potocznie zwany „pocztą pantoflową” - który polega na działaniach marketingowych wpływających na konsumentów tak, aby sami przekazywali kolejnym potencjalnym klientom istotne informacje o produktach, w tym przypadku konkretnie chodzi o nieruchomości wystawione na sprzedaż; 2)wywieszenie oferty sprzedaży działki w rubryce „wyróżnione” na tablicy ogłoszeń znajdującej się przed biurem nieruchomości; 3)ustawienie tablicy informacyjnej o rozmiarach 5 metrów na 3 metry, znajdującej zaraz niedaleko przy drodze „wlotowej” do miejscowości Jakaś Wieś – tzw. tablica reklamowa; 4)kontakt z innymi pośrednikami w celu znalezienia klienta końcowego. Po przedstawieniu takich dodatkowych form prezentacji nieruchomości, na twarzy Pana Jana pojawił się uśmiech i sprawiał wrażenie bardziej niż zadowolonego, jako że oryginalność i pomysłowość w podejściu do kwestii form promocji zrobiły na nim ogromne wrażenie. Zamawiający poprosił również o okazanie licencji, oraz aktualnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, pośrednik bez zbędnej zwłoki przedstawił ów dokumenty. W następnej kolejności pośrednik poruszył kwestię obowiązków sprzedającego w trakcie trwania umowy, czyli m.in. konieczności przedstawiania wszelkich dodatkowych informacji o stanie fizycznym i prawnym nieruchomości, obowiązku informowania o uzyskaniu ofert nabycia nieruchomości i kierowaniu ewentualnych potencjalnych nabywców do pośrednika, a ponadto obowiązków wynikających z faktu konieczności zapłacenia wynagrodzenia. Jak ustalono, wynagrodzenie miało być wynagrodzeniem prowizyjnym, dlatego też ściśle było związane z uzyskaną ceną sprzedaży. Jak wcześniej wspominał Pan Jan Kowalski, nie zależy mu na tym by sprzedać działkę bardzo szybko, tylko uzyskać za jej sprzedaż maksymalnie wysoką cenę, co było uzasadnieniem trafnym z ekonomicznego punktu widzenia, ale na pewno kwota 330,000 zł, jaką zaproponował wcześniej podczas oględzin była dużo za wysoka o czym też pośrednik wzmiankował.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 1)

Po przedstawieniu warunków współpracy i zasad jakimi się kieruje pośrednik podczas swojej pracy zawodowej, przystąpiono do przedstawienia wzoru umowy pośrednictwa Panu Kowalskiemu. Zamawiający bez zbędnej zwłoki przystąpił do czytania umowy, która była już przygotowana wcześniej na etapie kompletowania i weryfikacji dokumentacji dostarczonej przez klienta. Pan Kowalski zwrócił szczególną uwagę na kwestie promocji oferty, ponieważ w jego mniemaniu system MLS, mimo iż daje możliwość lepszego dotarcia do szerszego grona pośredników, którzy mogą znaleźć kupca na działkę, jak również indywidualnych klientów, nie daje mu wystarczającej pewności tego, iż oferta będzie bardzo dobrze wypromowana i znajdzie się potencjalny kupiec. Pośrednik uspokoił szybko i stwierdził, że na promocję oferty według wskazanej umowy składać się będą wymienione w niej enumeracywnie: 1)oględziny nieruchomości i wykonanie na jej podstawie dokumentacji opisowej; 2)sporządzenie dokumentacji fotograficznej nieruchomości; 3)promocję w prasie lokalnej i ogólnopolskiej, oraz na stronie internetowej swojego biura nieruchomości; 4)promocję na serwisach internetowych typu: Gratka.pl, Allegro.pl, Świstak.pl, emieszkania.com.pl, oferty.net, nieruchomosci-online.pl, oraz innych; 5)udostępnianie oferty wszystkim biurom współpracującym; 6)prezentacje nieruchomości potencjalnym klientom zainteresowanym w kupnie; 7)sporządzanie cyklicznych raportów odnośnie promocji oferty; 8)inne działania zmierzające do skojarzenia stron a w efekcie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości; 9)zamieszczenie aktu w systemie MLS.

Ustalenie warunków współpracy (część 2)

Jako, że wszystko odnośnie tej kwestii było już zrozumiałe i Pan Jan po chwili namysłu uznając, że sprzedaż nieruchomości może się ciągnąć miesiącami a koszta związane z promocją mogą być też spore, zdecydował się na podpisanie umowy pośrednictwa. Mając na względzie to, że działka i cena jaką zaproponował właściciel chcący sprzedać działkę, pośrednik zasugerował, że najkorzystniejszą formą umowy będzie umowa zamknięta na wyłączność, przez co rozumie się możliwość obsługi sprzedaży tej nieruchomości tylko i wyłącznie przez jednego pośrednika, który ją podpisze jako pierwszy. Ma to niewątpliwie spore plusy, ponieważ Zamawiający uzyskuje bieżące informacje na temat potencjalnych nabywców gruntu. Pośrednik wspomniał też, że w ramach umowy zamkniętej będą też stosowane dodatkowe formy reklamy takie jak wywieszenie w gablocie przed biurem w miejscu „wyróżniona oferta” oraz na stronie WWW też na samej górze strony. Ponadto także wiąże się to z większymi wydatkami i częstymi emisjami ogłoszeń w gazetach lokalnych. Kolejnym plusem jest też fakt tego, że taka oferta zostanie umieszczona w systemie MLS. W tym też momencie pośrednik rozwinął temat dotyczący MLS, oraz z jakimi dodatkowymi korzyściami się to wiąże. Przedstawił Panu Kowalskiemu, że system ten umożliwia współpracę z trybie rzeczywistym za pomocą Internetu pomiędzy wieloma biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które wprowadzają swoje oferty kupna/sprzedaży czy też wynajmu nieruchomości, dzięki czemu wdrażane jest tak zwane wielokrotne oferowanie nieruchomości bez konieczności śledzenia ofert na stronach WWW różnych biur nieruchomości, czy też prasy ogólnokrajowej albo lokalnej. System ten nie tylko umożliwia łatwiejsze znalezienie oferty dla klienta, ale oczywiście też szybciej sprzedać daną nieruchomość, ponieważ jest ona również ogólnodostępna dla szerokiego grona pośredników. Korzystanie z systemu MLS jednak nakłada na pośrednika dodatkowo też obowiązek zawarcia umowy zamkniętej, zwaną właśnie umową na wyłączność, podobnież jak i osoby korzystające z systemu MLS dodatkowo wiąże dodatkowy kodeks etyczny przez co również jeszcze dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo sprzedających i kupujących. Na samym końcu Pan Kowalski wspomniał jeszcze, że chciałby aby wszelkie sprawy związane z prezentacją były załatwiane tylko przez pośrednika, gdyż on nie chce na to tracić czasu i wystarczy mu to, że będą się ze sobą kontaktować telefonicznie, ponieważ wszelkie niezbędne informacje już przedstawił pośrednikowi i ma nadzieję, że sprawiając wrażenie osoby obrotnej i do świadczonej, i poradzi sobie samodzielnie, a raporty związane z promocją i prezentacjami będą mu wysyłane poprzez e-mail. W razie zaś gdyby pojawił się naprawdę zainteresowany klient, wtedy chciałby się z nim także spotkać na prezentacji razem z pośrednikiem.

Ustalenie warunków współpracy (część 1)

Za dwa dni, w piątek ok. godz 11:00 po przybyciu do biura Pana Kowalskiego, pośrednik rozpoczął rozmowę mającą na celu wskazanie najwłaściwszej formy współpracy między nimi, oraz powiedział na czym polega praca Pośrednika. Zaczął jednak od tematu wartości nieruchomości, którą wstępnie poruszył już podczas oględzin działki i wykonywania dokumentacji. Poprosił tym samym jeszcze raz, aby w domu zastanowił się o tym jaka cena końcowa by była dla niego możliwą do zaakceptowania, ponieważ kwota którą wcześniej zasugerował podczas rozmów wstępnych będzie bardzo ciężka do uzyskania, także sugeruje wskazanie ścisłego minimum poniżej tego pułapu cenowego jaki podał podczas oględzin. Następnie pośrednik przedstawił, iż niezbędne jest zawarcie umowy pośrednictwa, ale zanim do tego dojdzie chciałby pokrótce przedstawić na czym polega umowa i jej realizacja w myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Jak wspomniał tak też i przystąpił do wyjaśniania, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada bezwzględny obowiązek pod rygorem nieważności zawierania umów pośrednictwa pomiędzy Pośrednikiem a Zamawiającym, zawsze w formie pisemnej. W umowie takiej zawarte są wszystkie prawa i obowiązki stron (w szczególności zaś to, do czego jest zobowiązany pośrednik, oraz jego wynagrodzenie), oraz przedmiot umowy, który akurat był zrozumiały dla Pana Jana. Pośrednik także wspomniał dobitnie, że umowa pośrednictwa nie jest niestety umową rezultatu tylko starannego działania, dlatego też pośrednik pobiera prowizję za czynność polegającą tylko skojarzeniu stron umowy. Pan Kowalski był nieco zniesmaczony taką sytuacją, choć pierwotnie wydawać by się mogło, że skoro posiada sporo nieruchomości i zna się co nieco już na rynku nieruchomości taka stanowczość w wypowiedzi pośrednika może być nieco dla niego niekorzystna. Pośrednik jednak od razu go uspokoił, iż nigdy nie podchodził do realizacji umów pośrednictwa myśląc tylko na pozyskaniu prowizji nie troszcząc się jednocześnie o interes strony, którą reprezentuje i zawsze wszystkie transakcje w historii jego pracy zawodowej dochodziły do skutku kończąc się podpisaniem umowy przyrzeczonej u notariusza i zadowoleniem klientów. Pragnął jednak podkreślić, iż zdarzają się różnego rodzaju sytuacje życiowe od niego niezależne, które ni stąd ni zowąd krzyżują plany stronom przyszłego kontraktu, które nawet mają czyste intencje, np. bywa tak, że kupujący posiada promesę bankową na przyznanie kredytu, z którego sfinalizuje część, lub nawet całość zakupu nieruchomości, a potem taka promesa zostaje cofana z różnych powodów i do transakcji może nie dojść. Pośrednik podkreślił jednak też, że zawsze działa z należytą starannością.

Oględziny nieruchomości i sporządzenie opisu nieruchomości

W środę z samego rana, zanim jeszcze miało dojść do spotkania w biurze, pośrednik udał się do Wydziału Ksiąg Wieczystych i przy okazji załatwiania innych spraw sprawdził, czy dane dotyczące nieruchomości faktycznie są takie jak przedstawił Pan Kowalski. Nie zajęło to oczywiście dużo czasu, ponieważ z rana są mniejsze kolejki, a dodatkowo wszystkie księgi dla miasta Jarosławia, oraz okolicznych gmin m.in. Nazwany oraz Kobierzyc. Po przybyciu popołudniu Pana Kowalskiego do biura nieruchomości pośrednik zaproponował aby udali się do wskazanej miejscowości, w celu oględzin nieruchomości i dokonanie jej opisu. Po aprobacie klienta pośrednik zabrał ze sobą aparat fotograficzny, którym mógł od razu wykonać kilka zdjęć gruntu i dokumentację, która będzie mu pomocna przy sporządzaniu opisu oferty. Po przybyciu na miejsce i wskazanie dokładnie obrysów działki pośrednik wykonał od razu kilka zdjęć z kilku jej stron. Działka była już ogrodzona płotem ogrodzeniowym i była niezabudowana, sąsiadowała z działką, na której rozpoczęta była już budowa domu jednorodzinnego. Droga dojazdowa do wskazanej nieruchomości niewątpliwie pozostawiała wiele do życzenia, gdyż była to droga polna, jako że Jakaś Wieś jest wioską, a środki gminne na poprawę stanu dróg są znikome. Mimo tego pośrednik stwierdził, że okolica sprawia wrażenie bardzo cichej, jest oddalona od zgiełku wielkiego miasta i położona jest kilka kilometrów od Jarosławia. Pośrednik spytał się Zamawiającego w trakcie sporządzania dokumentacji fotograficznej, czy wie dokładnie ile chciałby uzyskać za sprzedaż działki. Pan Kowalski odparł iż jest świadom tego, że sytuacja na rynku jest ciężka i trudno znaleźć nabywcę szybko, ale jak wspominał na samym początku „nie przymiera głodem”, zatem szybka sprzedaż nie jest dla niego priorytetem i liczy raczej na uzyskanie wysokiej kwoty ze sprzedaży. Zatem proponowana przez niego cena jest raczej ścisłym minimum, ale chciałby uzyskać możliwe najwyższą kwotę transakcyjną. Po zebraniu niezbędnych dokumentów oraz sporządzeniu kompletnej karty nieruchomości będącej opisem nieruchomości, w której zapisane były wszelkie detale dotyczące przedmiotowego gruntu. Następnie udali się z powrotem do biura nieruchomości, pośrednik spytał delikatnie, czy Pan Jan miałby czas jeszcze, by omówić warunki współpracy, które miały by poprzedzić bezpośrednio podpisanie umowy pośrednictwa w sprzedaży działki. Pan Jan jednak odrzekł spoglądając na zegarek, że nie lubi się spieszyć a nie chciałby potem „gonić” i chciałby to przełożyć o parę dni, jeśli to nie problem. Pośrednik zaproponował zatem piątek godz. 11:00, aby się spotkali i omówili warunki współpracy, Pan Jan zgodził się bez dwóch zdań i pożegnawszy się odjechał, zaś pośrednik wrócił do swojego biura.

Nawiązanie kontaktu z Zamawiającym (część 2)

Aby dokonać wszelkich formalności związanych z przyjęciem oferty Pośrednik poprosił od Zamawiającego o przedstawienie dokumentów dotyczących m.in. nabycia nieruchomości, a następnie zaproponował udanie się na oględziny działki. Pan Kowalski stwierdził, iż nie ma ze sobą dokumentów nieruchomości, ale zjawi się z nimi popołudniu tego samego dnia około godz. 13:00, ponieważ chciałby już podpisać umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, natomiast na oględziny nieruchomości będzie mógł się wybrać niestety dopiero w następnym tygodniu, najlepiej jakby to był piątek w godzinach popołudniowych. Pośrednik powiadomił, że nie będzie to problemem, ale podpisanie umowy może nastąpić dopiero po jego zapoznaniu się z przedmiotem sprzedaży i zaproponował przyszły piątek godzinę 14:00, wspomniał również, że jeśli nie jest to problemem i dziś może Pan Kowalski mimo to dostarczyć resztę dokumentów do podpisania umowy to będą mu potrzebne: odpis aktu notarialnego, odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, odpis mpzp oraz dowody opłat podatku od nieruchomości. Po dostarczeniu dokumentów przez Pana Kowalskiego, pośrednik zapoznał się z nimi. Najpierw przejrzał akt notarialny, z którego wynikało, iż Pan Kowalski jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Jakaś Wieś zlokalizowanej 3 km od Jarosławia, w gminie Nazwana i nabył ją w wyniku wyłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej 30.04.2007 r. Działka sklasyfikowana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako r- grunty rolne, o powierzchni 0.114 ha. Następnie pośrednik sprawdził aktualny odpis księgi wieczystej, który został pobrany z Wydziału Ksiąg Wieczystych dla Sądu Rejonowego Jarosławia-Krzyków, 3 dni wcześniej. Według księgi właścicielem działki był Pan Jan Kowalski, zaś sama nieruchomość nie była obciążona żadnymi prawami osób trzecich, nie było też żadnych wzmianek o wprowadzonych wnioskach do sądu wieczystoksięgowego. Nieruchomość ta nie posiadała również żadnego obciążenia hipotecznego. Oczywiście pośrednik zdawał sobie sprawę, iż zanim podpisze umowę o pośrednictwo w przyszłym tygodniu będzie musiał sam zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Nawiązanie kontaktu z Zamawiającym (część 1)

W związku z powyższym, pośrednik powrócił do tematu ceny i jeszcze raz delikatnie zasugerował, że podanie w ofercie na początku takiej ceny nie będzie realne do pozyskania jakiegokolwiek zainteresowanego klienta. Pan Kowalski nie ukrywał, że nabył tę nieruchomość po dużo niższej kwocie, ponieważ kupił ją jeszcze przed „boomem” na rynku nieruchomości, ale zakup tej działki. Do biura pośrednika w obrocie nieruchomościami zgłosił się Pan Jan Kowalski zamieszkały w gminie Nazwana położonej w niedalekim sąsiedztwie miasta Jarosławia. Przedstawił się jako osoba przedsiębiorcza, dysponująca nie tylko zasobami nieruchomości gruntowych, ale także mieszkaniowych, niemniej jednak wspomniał iż posiada kilka działek budowlanych na terenie miasta Jarosławia, w bardzo dobrze zagospodarowanej dzielnicy Bielany, a ponadto posiada również dwie działki we wspomnianej gminie Nazwana, które mają status działki siedliskowej, stąd też ich wartość jak sam Pan Jan wspomniał nie jest według jego opinii wysoka, ale zależy mu mimo wszystko na sprzedaży jednej z tych działek w miarę możliwości w bardzo dogodnej dla niego cenie, choć zdaje sobie sprawę iż w okresie kryzysu jest to zadanie trudne do zrealizowania, dlatego czas nie jest aż tak istotny, zważywszy na fakt tego, iż dzierżawi wspomniane wcześniej działki na Bielanach, oraz wynajmuje swoje trzy mieszkania. Po kilku minutach wstępnego górnolotnego monologu Pana Jana, spytał on Pośrednika także o historię powstania jego firmy, metodologię działań, oraz kwestie ubezpieczeń. Pośrednik stwierdził, że tematyką nieruchomości interesował się już podczas studiów prawniczych, ale dopiero po ukończeniu ww. uczelni podjął studia podyplomowe, które ukończył, a następnie podjął od razu praktyki zawodowe, które były prowadzone pod bacznym okiem wieloletniego praktyka zawodu, który jest na rynku Jarosławskim dość dobrze znany w środowisku pośredników. Pośrednik wspomniał, iż swoje pierwsze kroki po uzyskaniu licencji stawiał na etacie w biurze innego pośrednika i dopiero od 2 lat prowadzi własne biuro, ale nie ukrywa iż posiada już w swoim dorobku kilka bardzo dobrze zakończonych spektakularnych sprzedaży dużych nieruchomości komercyjnych, na których pozyskanie odpowiedniego i zasobnego w pieniądze klienta było sporym problemem. Pośrednik uspokoił także przyszłego klienta wspominając, iż przestrzega wszystkich standardów zawodowych i zasad etyki, nie wspominając już o normach prawnych, oraz dba o interesy swoich klientów, oraz zawsze postępuje etycznie i uprzedza o wszelkich niejasnościach, które mogłyby zaistnieć podczas przeprowadzania transakcji. Jako, że Pan Jan uznał Pośrednika za człowieka szczerego i kompetentnego, przeszedł do konkretów i przedstawił ofertę, której przedmiotem okazała się być działka siedliskowa we wsi Jakaś Wieś w gminie Nazwana.

Blog traktuje o kunszcie zawodu pośrednika :)

Strona, na której się znajdujesz ma na celu zaprezentowanie opisu transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej w jednej z wiosek w okolicach pewnego miasta w Polsce. Nie ma znaczenia to jakie jest to miasto oraz wioska. Chciałem jednakże podkreślić, iż jestem autorem tej pracy i nie chciałbym aby ktoś wykorzystał (czyt. dosłownie spisał słowo w słowo) elementy pracy (w całości lub też części) na własne cele służące uzyskaniu korzyści materialnych czy też nie. Jeśli potrzebujesz jakiś fragment tego opracowania napisz proszę do mnie. Szanuj proszę czyjąś pracę. Opracowanie zostało zamieszczone w sieci między innymi po to abyś mógł internauto (jak mniemam może przyszły agencie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) przeczytać opracowanie i na jego podstawie móc przygotować kiedyś własną prezentację na zajęciach praktycznych przygotowujących do egzaminu z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami we właściwej sobie miejscowo jednostce przeprowadzającej egzaminy praktyczne z tej dziedziny wiedzy :) Opracowanie zostało podzielone na kilka części stanowiących integralną całość.