Zebranie niezbędnych informacji od przyszłych stron umowy w formie protokołu uzgodnień. (część 1)

Jako, że Pan Roman Nowonos przystał na wcześniejszą propozycję cenową wynoszącą 287.000,00 zł, pośrednik jeszcze tego samego dnia zaprosił obie strony konktraktu aby w biurze dokończyć negocjacje związane z realizacją kontraktu. Pierwszą poruszoną kwestią był sposób zapłaty ceny sprzedaży. (PONIŻEJ napisałem SWOJE POPRAWKI, KTÓRE MI PANI KAZAŁA ZMIENIĆ, także teraz już powinno się miło czytać :-)) Wspomniał iż jest kilka możliwości: a) zapłata gotówką w chwili podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność; b) przelew bankowy na wskazane konto bankowe sprzedającego dokonany w kancelarii; c) złożenie przedmiotu świadczenia w depozycie notariusza. W odpowiedzi na pytanie usłyszał, że najlepiej będzie jak w dniu podpisania umowy notarialnej dokona się przelewu ze środków pieniężnych zgromadzonych na koncie bankowym, zaś reszta brakująca będzie pokryta z kredytu bankowego, którego środki pieniężne powinny być dostępne mniej więcej po 5-7 dniach od nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego. Pan Roman powiedział, że mógłby zapłacić w gotówce, albo dać do depozytu u notariusza, ale pierwsza opcja jest dość ryzykowna. Nie chciałby z taką kwotą pieniędzy poruszać się po mieście, zatem druga opcja była by do przyjęcia nawet, ale to będzie zależało od sprzedającego, ponieważ jemu jest to obojętne w zasadzie, najchętniej jednak przystałby na drugą opcję jak wspomniał. Pośrednik wspomniał też, że do podpisania umowy przedwstępnej będzie potrzebował oczywiście także dowód osobisty z numerem PESEL oraz będzie niezbędne załączyć też promesę bankową na udzielony kredyt, z którego zapłaci resztę pieniędzy za przedmiotową nieruchomość. Pośrednik stwierdził, że będzie musiał odbyć krótką rozmowę ze swoim klientem i dopiero wtedy da znać dalej co i jak, przedstawi również proponowany termin podpisania umowy przedwstępnej, która będzie poprzedzać podpisanie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Pan Roman powiedział, że rozumie i w takim razie będzie czekał na telefon z dalszymi dyrektywami. Po tej rozmowie Pan Roman ukłonił się i wyszedł, zaś pośrednik nie czekając ani chwili od razu wykonał telefon do Pana Jana i powiedział mu, że ma kupca na nieruchomość. W związku z powyższym zapytał Pana Kowalskiego, jaką formę rozliczenia sobie życzy, nabywca bowiem powiedział, że jest mu obojętne czy będzie to płatność na rachunek bankowy, czy też oddanie pieniędzy w depozyt u notariusza. Pan Jan powiedział, że woli zdecydowanie aby w dniu podpisania umowy notarialnej nabywca dokonał przelewu pieniędzy na jego rachunek, a resztę z kredytu przelał za parę dni. Pośrednik przyznał, że słusznie jest to najmądrzejsze rozwiązanie, wspomniał także że oczywiście trzeba będzie dla pewności wziąć weksel in blanco bez protestu, gdyby pieniądze z kredytu, o który się starał Pan Nowonos nie wpłynęłyby w wyznaczonym terminie. Będzie to swojego rodzaju gwarancja tego, że w razie gdyby reszta pieniędzy po zawarciu umowy notarialnej nie została przelana przez bank na wskazane konto bankowe sprzedającego, ma jeszcze możliwość uruchomienia weksla. Pośrednik wspomniał, że takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, zatem jeśli Pan Roman przedstawi promesę bankową tuż przed umową przedwstępną (co jest wymagane), to w zasadzie będzie już bardzo duża pewność tego, że pieniądze zostaną przez bank udzielone. Po tych ustaleniach pośrednik i Pan Kowalski rozłączyli się.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 5)

Pan Roman jako osoba przedsiębiorcza i ceniąca sobie punktualność i czas w rzeczy samej, przybył o czasie do biura pośrednika, po czym od razu przeszedł do konkretów i spytał, jaka jest aktualna cena ofertowa działki. Pośrednik twardo odrzekł, że jest po rozmowie ze swoim klientem, który jak wspominał wcześniej nie spieszy się ze sprzedażą tej nieruchomości, dlatego też chciał sprzedać tę działkę za możliwie wysoką cenę. Pierwotnie cena oscylowała w granicach 330.000,00 zł, co było zdecydowanie za wysoką kwotą, później cena została obniżona do 300.000,00. Teraz zaś Pan Jan jest skłonny obniżyć kwotę jeszcze o parę tyś zł, zatem pośrednik proponuje 295.000,00 zł, podkreślając także, że prowizję pośrednika płaci sprzedający. Pan Roman uznał tę obniżkę za zdecydowanie za małą, ale powiedział wprost, że to on ciężko pracuje na te pieniądze i chciałby zjechać do możliwe niskiej kwoty, zwłaszcza, że to on jako strona kupująca będzie ponosił koszty związane z przeniesieniem własności nieruchomości. W tym momencie pośrednik przerwał na moment i wspomniał, że na te opłaty składa się podatek od czynności cywilnoprawnej zakupu nieruchomości w wysokości 2% od wartości nieruchomości (przy kwocie 290.000,00 zł będzie to kwota ok. 5800 zł), do tego jeszcze dochodzi opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej prawa własności nowego właściciela wynosząca 200 zł, ponadto jeszcze notarialne opłaty za wypisy aktu. Pośrednik wykonał szybką symulację i przeliczenia, żeby zobrazować Panu Nowonosowi, jakie dodatkowe koszta poniesie prócz ceny zakupu działki. Po tych wyliczeniach Pan Roman odrzekł, że w takim układzie, maksymalną cenę jaką może zaoferować jest cena 285.000,00 zł i byłby kontent z takiej kwoty. Pośrednik skontaktował się zatem z właścicielem gruntu, który uzyskawszy informację na temat propozycji potencjalnego nabywcy stwierdził, że może zgodzić się w imieniu swojego klienta na cenę 287.000,00 zł, co będzie rozwiązaniem zarówno zadowalającym jego oraz kupującego Pana Romana. Panu Nowonosowi pośrednik powiedział, że cena taka pozwoli mu zapłacić prawdopodobnie wszystkie opłaty dodatkowe związane z nabyciem tej nieruchomości i „zamknie się w kwocie 295.000,00 zł”. Jeśli takie warunki mu odpowiadają, to będą mogli sobie podać dłoń na zgodę, a on zajmie się sporządzeniem protokołu uzgodnień już na następny dzień. Po tej rozmowie pośrednik ponownie skontaktował się z Panem Janem informując go o tym, że cała transakcja rozciągnie się w czasie z uwagi na kredytowanie się kupującego. .

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 4)

Po tej rozmowie rozłączył się i zadzwonił pospiesznie do swojego klienta Pana Jana, informując go, że Pan Roman, któremu parę tygodni wcześniej prezentował nieruchomość odezwał się ponownie, gdyż zebrał prawie do końca brakujące środki finansowe i możliwe, że zdecyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej już niebawem. Pan Kowalski również nie krył zadowolenia i poprosił aby bacznie przyjrzeć się tym dwóm potencjalnym kontrahentom i zdawać relacje na bieżąco. Miał bowiem nadzieję, że uda się sfinalizować transakcję sprzedaży, z którymś z dwóch zainteresowanych. Nie minęło kilka dni jak do biura pośrednika (w środę), w godzinach popołudniowych zadzwoniła Pani Janina Jonakowska pośredniczka Pana Tadeusza Bartyniaka i powiedziała tylko, że jej klient niestety rezygnuje z tej nieruchomości po konsultacjach z małżonką, ponieważ nie będzie ryzykował i brał kredytu, gdyż jak wspomniał wcześniej od razu chciałby podjąć budowę domu, a dwóch kredytów budżet domowy nie udźwignie. Będzie zatem szukał tańszej opcji, oraz zdecydowanie lokalizacji, w której będzie placówka medyczna nie dalej jak kilometr, albo dwa kilometry od miejsca zamieszkania. Po tym telefonie pośrednik zatelefonował do Pana Jana i mu powiedział o tym fakcie, po czym od razu wspomniał, że teraz odezwie się do Pana Romana i postara się mu zaproponować maksymalnie wysoką cenę możliwą do uzyskania z tytułu sprzedaży nieruchomości, chociaż liczy się z tym, że nie będzie to proste. Po tej krótkiej rozmowie rozłączył się i od razu przedzwonił do Pana Romana, który odebrał telefon z nieukrywaną radością w głosie i spytał się: „co słychać w interesach”. Pośrednik równie radośnie odrzekł: „mam dla Pana działkę!”, ponieważ tamten klient zrezygnował z zakupu, jako że nie będzie mógł się posiłkować kredytem na zakup tej działki. Pan Roman bardzo się ucieszył tą informacją i spytał się jaką obniżkę mógłby uzyskać za nieruchomość, na co pośrednik odrzekł, że takiego wariantu jeszcze nie rozpatrywał z klientem którego reprezentuje, ale może niezwłocznie się o to dopytać i zaprasza na rozmowę do siebie do biura na jutro ok. godz. 12:00. Pan Roman odparł, że zjawi się w dniu jutrzejszym i liczy na to, że cena będzie niższa niż 300.000,00 zł, właściciel nieruchomości liczyłby nawet na kwotę rzędu 280.000,00 zł. Poprosił pośrednika o informacje gdyby zaistniały także że jakby zaistniały jakieś zmiany i np. nie uzyskał wiążącej odpowiedzi co do ceny, tak aby nie musiał się na marne fatygować do biura. Pośrednik oczywiście potwierdził, podziękował za rozmowę i pożegnał się. Tego samego dnia zadzwonił jeszcze do Pana Jana Kowalskiego i mu powiedział o tym, że klient jest naprawdę zdecydowany i warto było by mu obniżyć kwotę do 295.000,00, albo nawet 290.000,00 zł, chociaż sam klient wspominał także o kwocie 280.000,00 zł, na co Pan Jan odrzekł, że jest to i tak wyższa kwota niźli te 280.000,00 zł jakie pośrednik zaproponował jako realne do uzyskania, także zalecił się trzymać pierwotnych założeń jakie wcześniej ustalili jeszcze przed podpisaniem umowy pośrednictwa. Po tym ostatnim zdaniu Panowie pożegnali się, następnego dnia zaś pośrednik oczekiwał na przybycie Pana Romana.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 3)

Po upłynięciu tego okresu pojawiło się większe zainteresowanie ofertą, oraz miały miejsce jeszcze dwie prezentacje, które zrobiły dość dobre wrażenie, ale żaden z potencjalnych indywidualnych zainteresowanych nie był w stanie wyłożyć więcej niż 200.000,00 zł, ani żaden z nich nie miał możliwości posiłkowania się kredytem w nabyciu takiej nieruchomości, stąd też pośrednik po napisaniu raportu z tego okresu przedstawił Panu Kowalskiemu, że jak na razie trafiają się klienci, którzy mają spory opór w zapłaceniu takiej kwoty za nieruchomość, ale głównie z faktu tego, iż nie stać ich na wydanie więcej niż 200.000,00 zł, a dodatkowe źródła pokrycia inwestycji w stylu pożyczka, albo kredyt nie wchodzą w grę. Okres kolejnego miesiąca nie przyniósł zatem żadnych konkretnych posunięć zdążających do sprzedania nieruchomości. Niedługo potem, w piątym miesiącu prowadzenia tej sprawy, a konkretnie w piątek przed południem, do biura pośrednika zadzwoniła Pani Janina Jonakowska - pośrednik z konkurencyjnego biura nieruchomości i powiedziała, że ma klienta który chciałby obejrzeć działkę. Jako, że pośrednik był żywo zainteresowany sprzedażą nieruchomości jeszcze po cenie ofertowej rzędu 300.000,00 zł bardzo chętnie i bez zbędnej zwłoki wyraził swoją chęć przedstawienia oferty klientowi pośrednika, w najbliższym dogodnym dla stron terminie. Pani pośrednik Janina po konsultacji ze swoim klientem Tadeuszem Bartyniakiem, zaproponowała jeszcze spotkanie w tym samym dniu jeśli to nie rodzi problemów, około godz. 14:30 i powiedziała, że najchętniej zjawiłaby się ze swoim klientem w biurze pośrednika i potem razem udadzą się na miejsce prezentacji. Pośrednikowi odpowiadała ta godzina zważywszy na fakt tego, że właściciel nieruchomości gruntowej ustalił na początku podejmowania współpracy z pośrednikiem, iż na prezentacje za każdym razem pośrednik będzie się udawał sam, ponieważ Pan Jan nie chce tracić czasu na takie rzeczy, a wszelkie niejasności i pytania będą z nim uzgadniane telefonicznie. W miejscu prezentacji dotyczącym przedmiotowej oferty, udali się samochodem na miejsce prezentacji. Pan Tadeusz sprawiał wrażenie osoby po 40-tce, o skonkretyzowanych planach na przyszłość. Przedstawił siebie jako osobę, która chciałaby wybudować sobie domek pod Jarosławiem, jako że mieszkanie w centrum miasta już go bardzo męczyło, ponadto bardzo z małżonką marzyli by zamieszkać w swoim domu na wsi z dala od hałasu i zgiełku. Nie ukrywał jednak, że cena za nieruchomość ma spore znaczenie oraz inne mniej istotne dla młodszych osób elementy m.in. takie jak bliskość placówki medycznej, kościoła oraz dobrej komunikacji z centrum miasta. Po przybyciu na miejsce okolica zrobiła na Panu Tadeuszu ogromnie pozytywne wrażenie i podkreślił od razu, że miłośnik przyrody znajdzie tutaj dla siebie mały raj na ziemi. Zauważył jednak, że brak jest w okolicy kościoła oraz placówki medycznej, a małżonka jest niestety osobą z astmą zaawansowaną i problemami krążeniowymi mimo młodego wieku i dla nich jest to bardzo ważne, by w razie jakichś nagłych ataków można było szybko dotrzeć do punktu opieki medycznej. Nie ukrywał swojego zmartwienia również jak usłyszał, że kwota 300.000,00 zł za sprzedaż tej działki, nie jest do negocjacji. ponieważ jak wiadomo na działce trzeba jeszcze wybudować dom, a mieli w planach już za parę miesięcy zacząć budowę, gdyż małżonka ma już wybrany projekt domu, który są też gotowi niebawem kupić, a teraz szukają tylko działki. Pan Bartyniak spytał także co przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego jeśli chodzi o rodzaj zabudowy, ponieważ mają z żoną już bardzo skonkretyzowany projekt domu jak wspomniał, oraz czy są poprowadzone także wszystkie media do działki. Pośrednik oczywiście odpowiedział bez zbędnej zwłoki, iż plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, dodał też że dach może być dwu lub wielospadowy ceramiczny, a budynek może mieć do 10 m. wysokości. Media tj. gaz, woda i prąd są pociągnięte do działki. Pan Tadeusz stwierdził, że oferta w Jakaśm Dworze bardzo mu odpowiada tylko problemem mogą być pieniądze, ponieważ nie wie czy istniałaby możliwość wzięcia dodatkowego kredytu, pomimo iż jak nie ukrywa zarabia całkiem przyzwoicie jako handlowiec, ale w obecnej sytuacji na rynku różnie bywa i decyzja o uruchomieniu linii kredytowej na sfinansowanie w 1/3 zakupu działki (gdyż wspominał, iż ma w gotówce odłożone 200.000,00 zł) może być bolączką mimo wszystko. Klient powiedział jednak, że musiałby jeszcze porozmawiać z małżonką, czy istnieją realne szanse by mogli zaciągnąć kredyt oboje i zakupić działkę w tej cenie, choć nie ukrywał że może być ciężko. Stwierdził również, że powinien dać odpowiedź w ciągu przyszłego tygodnia poprzez swojego pośrednika Panią Jonakowską, gdyż nie chciałby dalej blokować tej oferty jeśli znalazłby się inny potencjalny nabywca, a on by zrezygnował. Po dokonaniu tego typu ustaleń strony się ze sobą rozstały. Po tym spotkaniu pośrednik wykonał telefon do Pana Jana i powiedział, że trafił się kolejny klient dość mocno zainteresowany, który powinien się odezwać w przeciągu tygodnia albo dwóch, dając odpowiedź, czy decyduje się na zakup, czy z niego rezygnuje. Wspomniał także, że tak jak pierwotnie przewidywał cena jest za wysoka, ale mimo tego nawet są kolejni potencjalni zainteresowani, z którymi ma już zaplanowane prezentacje nieruchomości, które to rozpisze mu w raporcie i wyśle potem drogą e-mailową. Po tym fakcie rozłączył się, a przez kolejne tygodnie odbyło się jeszcze kilka prezentacji. Niespodziewanie jednak odezwał się telefonicznie jeszcze raz znany już pośrednikowi biznesmen Pan Roman Nowonos. Pośrednik był mile zaskoczony i spytał się czy są jakieś pozytywne wieści jeśli chodzi o możliwości kredytowania pozostałej kwoty potrzebnej do sfinalizowania transakcji. Pan Nowonos powiedział, że uśmiechnęło się do niego szczęście i akcje, które kupił na giełdzie parę lat temu udało mu się sprzedać po znakomitej cenie, choć była to transakcja niezamierzona tylko pod tym kątem, ale jak go poinformował jego osobisty makler warto było sprzedać akcje, jako że spółka akcyjna podpisała bardzo dobry kontrakt zagraniczny i cena poszybowała w górę w ciągu kilku dni o kilkadziesiąt procent, co jest zdecydowanie bardzo korzystnym okresem na wyzbycie się akcji. W ten oto sposób zgromadził dodatkowo prawie 40 tyś złotych ze sprzedaży akcji i chciał zatem wrócić do tematu i spytać się czy działka jest jeszcze na sprzedaż, a jeśli tak to jak prezentowała by się cena nieruchomości. Pośrednik wspomniał iż aktualna cena jest nadal na pułapie 300.000,00 zł i jest jeszcze jeden zainteresowany, który ma podjąć decyzję o zakupie w ciągu tygodnia, albo dwóch. W głosie Pana Romana słychać było wyraźne zaniepokojenie, ale poprosił tylko by go poinformować jeśli tamten klient zrezygnuje albo poda cenę niesatysfakcjonującą dla sprzedającego. Oznajmił, że byłby zainteresowany zakupieniem tej działki, ponieważ był z żoną obejrzeć okolicę jeszcze raz samodzielnie i bardzo jej się spodobała. Dodatkowo mają świadomość tego, że w zasadzie kredyt jaki musieliby wziąć na zakup tej nieruchomości nie byłby już dużym ciężarem dla budżetu domowego, bo większość sumy mają praktycznie w gotówce. Pośrednik nie krył swojego zadowolenia i powiedział, że go poinformuje o podjętej decyzji przez drugiego zainteresowanego klienta.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 2)

We wspomniany piątek koło godziny 13:20 Pan biznesmen zjawił się w biurze pośrednika, który już będąc przygotowanym udał się z nim swoim samochodem na miejsce prezentacji. Pośrednik wybrał dogodną trasę przez Jagodno, chociaż jak stwierdził istnieje też możliwość dojazdu przez ul. Grota Roweckiego, chociaż aktualnie znajduje się ona w remoncie, Pan Roman pokiwał głową na znak zrozumienia i poczekał w milczeniu obserwując w szczególności samą drogę dojazdową do oferowanej działki. Po dojechaniu na miejsce pośrednik wskazał dokładnie, o której działce jest mowa, przedstawił również pokrótce, iż sąsiadami tej działki są już jak widać gołym okiem dwie działki, jedna z nich jest już zabudowana na drugiej zaś dopiero buduje się dom jednorodzinny. Pan Nowonos zwrócił uwagę na to, iż polna droga dojazdowa pozostawia dużo do życzenia, ale był również wielce zachwycony bezpośrednim sąsiedztwem terenów zielonych, które dają gwarancję tego, że okolica jest spokojna oraz cicha i niewątpliwie pozwalać będzie na odprężenie się popołudniami w okresie letnim przy jakimś grillu. Niewątpliwie snuł w swojej głowie już jakieś wizje przyszłego domu w tej, lub też podobnej okolicy. Pośrednik dodał jeszcze, iż plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oraz pociągnięte są wszystkie media w drodze gminnej. Ogólne wrażenie dla Pana Romana było bardzo dobre, niemniej jednak stwierdził, że aktualnie dysponuje mniejsza kwotą w gotówce na taką inwestycję tj. kwotą rzędu 230.000,00 zł, a o resztę musiałby starać się w ramach kredytu albo wziąć pożyczkę. Prawdopodobnie nie jest to opcja do zrealizowania, gdyż ostatnio sporo zainwestował nowego kapitału we wspomnianą wcześniej spółkę, ale niewątpliwie będzie chciał pilotować tę sprawę i liczyłby na dużą obniżkę ceny do kwoty nawet 250.000,00 zł. Na to pośrednik odparł, iż obniżka będzie w terminie późniejszym jeśli nie znajdzie się przez najbliższe kilka miesięcy nabywca, ponieważ zaproponowana przez sprzedającego cena 330.000,00 zł jest bardzo wysoka i jak odparł szczerze - dużo zawyżona, chociaż proponowane 250.000,00 zł jest z kolei dość mocno zaniżone. Pan Roman uśmiechnął się tylko gdyż zdawał sobie sprawę z tego, że pieniądze jakie oferuje są zapewne za niskie, poprosił jednak Pana pośrednika o to, by go informował na bieżąco jakby oferta uległa zmianie pod kątem obniżenia ceny, gdyż jest nią naprawdę mocno zainteresowany. Pośrednik oczywiście przytaknął na takie rozwiązanie, następnie pożegnali się i po powrocie do biura, natomiast pośrednik odznaczył w protokole prezentacji, że takie spotkanie miało miejsce. Przez kolejne dwa miesiące oferta sprzedaży widniała w serwisach ogłoszeniowych, na stronie internetowej biura, w systemie MLS oraz prasie lokalnej z ceną podaną pierwotnie przez sprzedającego. Była ona dużo za wysoka, także po uprzednim uprzedzeniu Pana Kowalskiego dokonał wszędzie aktualizacji w ofertach sprzedaży i zmienił cenę na 300.000,00 zł. W tym też okresie przez okres kilkunastu dni, widać było znikome zainteresowanie ofertą, poza jednym mailem od jakiegoś niezdecydowanego anonimowego Internauty, który pytał o to, czy cena może być jeszcze dużo niższa. Pośrednik odpisał lakonicznie, iż cena jest na razie taka jak widnieje w ofercie, ale można ją oczywiście obserwować. Zachęcał także do zadawania jeszcze innych pytań, gdyby coś jeszcze było niejasne. Anonimowy internauta odpisał, że dziękuje i na razie nie ma więcej pytań, ponieważ szuka czegoś tańszego, ponieważ nie stać go na większy wydatek, ani posiłkowanie się linią kredytową w ewentualnym uzupełnieniu kwoty jaką dysponuje, czyli kwotą rzędu 150.000,00 zł.

Prezentacje nieruchomości potencjalnym zainteresowanym (część 1)

Tak jak pierwotnie przewidywał pośrednik przez pierwsze miesiące kiedy to oferta sprzedaży nieruchomości była wystawiona za maksymalną kwotę jaką zażyczył sobie Pan Kowalski, nie było większego odzewu od osób które faktycznie przejawiałyby chęć zakupienia nieruchomości. W większości kontakt e-mailowy, oraz telefoniczny sprowadzał się do odpowiadania na podstawowe pytania o podatki dotyczące gruntu i o plan zagospodarowania przestrzennego. Zdarzali się również chętni spoza Jarosławia, oraz nawet rejonu Dolnego Śląska, jak Pan Adam Kapuśniak planujący przeniesienie się do tego regionu kraju ze Śląska, a konkretnie z Gliwic, niemniej jednak również jego zasugerowana cena mu nie odpowiadała, także skończyło się tylko na rozmowie telefonicznej, podczas której pośrednik na końcu zachęcił do śledzenia oferty, ponieważ jeśli nie znajdzie się chętny nabywca, to cena ulegnie obniżeniu. W okresie od podpisania umowy pośrednictwa przez pierwsze 2 miesiące, było jeszcze kilka chętnych osób zainteresowanych przeglądaniem oferty, wśród nich także młody biznesmen Pan Roman Nowonos z Oławy, który szukał cichej i spokojnej okolicy pod Jarosławiem, aby móc przeprowadzić się w rodziną i równocześnie nadzorować interesy swojej nowej dochodowej spółki Xavier z branży informatycznej, której siedziba znajdowała się w dzielnicy Ołtaszyn we Jarosławiu. Z racji tego, iż Pan Nowonos był ciekawy jak wygląda przedmiotowa nieruchomość zatelefonował, że z chęcią spojrzałby na działkę i całą okolicę oraz chciałby rozeznać się jaki jest dojazd do Centrum Jarosławia. Zaproponował zatem możliwość spotkania się w biurze pośrednika i wspólne wybranie się samochodem na miejsce nieruchomości w czwartek albo najlepiej w piątek koło godzin popołudniowych. Pośrednik zaproponował zatem piątek o godz. 13:30 spotkać się w jego siedzibie, a później udadzą się razem samochodem obejrzeć działkę. Pan Nowonos zgodził się od razu, jako że cały dzień miał dość „luźny”. Po ustaleniu tych szczegółów co do spotkania, pożegnał się i rozłączył.

Sporządzenie oferty zgodnie ze sporządzonym wcześniej opisem nieruchomości. (część 2)

Kolejnym etapem promocji było oczywiście zamieszczenie ogłoszeń płatnych na portalach internetowych takich jak: Allegro.pl, Świstak.pl, Gratka.pl, emieszkania.com.pl, nieruchomosci-online.pl. W ofertach pośrednik zamieścił oczywiście określił te aspekty położenia nieruchomości, które mogły zwiększyć zainteresowanie potencjalnych kupców ów nieruchomością. Dodał także zdjęcia obrazujące stan faktyczny dotyczący rynku nieruchomości oraz okolicę. Jako, że pośrednik miał dobre kontakty z firmą zajmującą się tworzeniem serwisów internetowych miał też możliwość umieszczenie ogłoszenia w kilku śląskich regionalnych serwisach internetowych o tematyce nieruchomości i budowlanej, a ponadto w serwisach przeznaczonych dla miłośników przyrody, którzy w zasadzie też mogliby być zainteresowani przeniesieniem się w okolicę większego miasta prężnie rozwijającego się, ale chcieliby równocześnie zamieszkać z dala od jego zgiełku i hałasu. Niewątpliwie taka forma promocji może przynieść też spodziewany efekt w postaci zainteresowania potencjalnych zainteresowanych, albo nawet przyszłych zainteresowanych do kupna takiej niezabudowanej działki, na której będzie można wybudować piękny dom w spokojnej okolicy niedaleko rozwijającego się gospodarczo Jarosławia. Następnego dnia pośrednik skupił się nad czynnością polegającą na przygotowaniu oferty do promocji w gazetach branżowych. Jak wiadomo bowiem Internet jest dość popularnym medium, ale mimo wszystko sporo osób decydujących się na kupno nieruchomości szuka ofert w gazetach branżowych z wielu powodów, m.in., łatwość powrotu do wcześniej czytanych ofert, które ma się „pod ręką”, oraz w dużej mierze przyzwyczajenia z czasów kiedy to jeszcze komputery i Internet nie były takie popularne. Ponadto pośrednik ze swojego doświadczenia wiedział, że gazety codzienne są bardzo cennym źródłem informacji o oferowanych na rynku nieruchomościach. Z tego też względu zadecydował o zamieszczeniu ogłoszeń między innymi w Gazecie Jarosławskiej, oraz Gazecie Wyborczej, które na rynku Jarosławskim są jednymi z najbardziej poczytnych czasopism. Pośrednik postanowił, by ogłoszenia umieszczane były 3 razy w tygodniu przez pierwsze 3 tygodnie, później zaś 2 razy w tygodniu przez kolejne 3 tygodnie emisji, ze szczególnym naciskiem na dni: poniedziałek i środa. Ogłoszenie w wersji pierwotnej miało następującą treść: Działka o powierzchni 1140 m/kw, zlokalizowana w miejscowości Jakaś Wieś. Superlokalizacja dla osób chcących wybudować dom w cichej okolicy, a zarazem niecałe 3 km od Jarosławia. Media: prąd, woda, gaz. Cena 290 zł/m. kw. Tel. 071 314 12 34 Ostatnim etapem promocji było udostępnienie swojej nowej oferty kilku współpracującym biurom nieruchomości, oraz zamieszczenie wydrukowanej oferty w gablocie przed biurem nieruchomości w ramce: „rewelacyjna cena”. Na samym końcu pośrednik sporządził wstępny raport z początkowych czynności składających się na promocję oferty, który to potem będzie mógł przedstawić Zamawiającemu w celu zdania relacji z przeprowadzonych czynności zmierzających do pozyskania kupca na działkę.

Sporządzenie oferty zgodnie ze sporządzonym wcześniej opisem nieruchomości (część 1)

Po zawarciu umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na wyłączność obrocie nieruchomościami tegoż samego dnia jeszcze w godzinach popołudniowych będąc jeszcze świeżo po zawarciu tak mobilizującej do działania umowy, pośrednik bazując na sporządzonej wcześniej karcie nieruchomości i jej opisem dodatkowym wzbogaconym o dokumentację fotograficzną jaką wykonano na miejscu oględzin nieruchomości przygotował ofertę sprzedaży. Postępując zgodnie z wytycznymi jakie pośrednik zawsze przyjmuje w procesie działania trzymając się zapisów umownych przystąpił najpierw do wprowadzenia oferty do systemu MLS. Następnie zamieścił też ofertę nieruchomości na stronie internetowej swojego biura, gdzie podał wszystkie niezbędne ogólne informacje dotyczące nieruchomości tj. lokalizację, kilka zdjęć działki oraz okolicy, oraz ogólny opis rozszerzony mający na celu zachęcić potencjalnych zainteresowanych do obejrzenia takiego gruntu. Ponadto także podał dane kontaktowe do biura: telefon stacjonarny, e-mail, oraz telefon komórkowy. Następnie dokonał wyróżnienia tego ogłoszenia na stronie głównej w górnej części w ramce, jako że system zarządzania treścią na swojej witrynie internetowej mu na to pozwalał.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 3)

W związku z powyższym, pośrednik powrócił do tematu ceny i jeszcze raz delikatnie zasugerował, że podanie w ofercie na początku takiej ceny nie będzie realne do pozyskania jakiegokolwiek zainteresowanego klienta. Pan Kowalski nie ukrywał, że nabył tę nieruchomość po dużo niższej kwocie, ponieważ kupił ją jeszcze przed „boomem” na rynku nieruchomości, ale zakup tej działki był zakupem typowo inwestycyjnym i chciałby uzyskać maksymalnie wysoką cenę jaką się tylko da. Pośrednik uważał, że realna do uzyskania jest kwota maksymalnie rzędu 280.000 zł, ale jeśli Pan Kowalski sobie życzy to wystawi pierwotnie ofertę opiewającą na kwotę 330.000 zł, a jeśli po 3 miesiącach nie trafi się żaden chętny to obniży ją do kwoty 300.000 zł, jeśli zaś po 4 miesiącach nadal nie będzie żadnego zainteresowania ze względu na cenę, to obniży ją do kwoty 290.000 zł, albo nawet 280,000 zł. Pan Jan co prawda przytaknął na takie warunki, ponieważ widział jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości, ale z lekkim grymasem niezadowolenia. Po ustaleniu tego faktu przeszli do punktu kulminacyjnego dotyczącego wspomnianego wyżej wynagrodzenia prowizyjnego. Pośrednika propozycją było wynagrodzenie w wysokości 3,66%. Pan Kowalski stwierdził jednak, że skoro nie uzyska prawdopodobnie zadowalającej go kwoty pieniężnej ze sprzedaży proponuje jedynie 2,44% brutto, na co pośrednik odrzekł, że postara się naprawdę bardzo solidnie zadbać o interesy swojego klienta i sprzedać działkę w cenie wyższej niż kwota realna do uzyskania tj. większą cenę sprzedaży niż 280,000 zł, ale chciałby uzyskać wynagrodzenie rzędu 2,5%, na to Pan Kowalski stanowczo odrzekł: „zgodzę się na 2,0 % od kwoty sprzedaży wynoszącej około 280,000 zł, a za nadwyżkę jestem skłonny Panu zapłacić dodatkowe 30 % i podpisujemy umowę!”, po tak nieoczekiwanym stanowczym zwrocie akcji pośrednik postanowił przytaknąć i stwierdził, że takiej propozycji się nie spodziewał, ale zaraz naniesie stosowne poprawki na komputerze, w szczegółowych postanowieniach umowy, a jeśli reszta treści w umowie nie budzi żadnych wątpliwości to będą mogli podpisać umowę. Pośrednik podkreślił również, że jeśli doszłoby do sytuacji, że będzie konieczne podpisanie umowy przedwstępnej, np. jakby kupujący posiłkował się kredytem na zakup nieruchomości to mimo wszystko pobierze prowizję dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej, chociaż ma również prawo pobrać połowę prowizji przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Pan Kowalski wszystko doskonale rozumiał i nie miał więcej zastrzeżeń i poprosił o szybkie zmodyfikowanie fragmentu umowy odpowiadającego za kwestię wynagrodzenia. Jako, że fragment odpowiadający za wynagrodzenie prowizyjne wymagał tylko dopisania jednego paragrafu do umowy pośrednik niezwłocznie mógł dokonać poprawki i wydrukować dwa egzemplarze umowy. Nie długo potem po przejrzeniu jeszcze raz treści umowy, Pan Jan już bez żadnych zastrzeżeń i z wyraźnym uśmiechem zadowolenia podpisał umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 2)

W tym też momencie pośrednik stwierdził, iż ów „inne działania zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości” są zawsze działaniami etycznie poprawnymi, które można ująć pokrótce jako działania marketingowe. Wśród takich działań można uznać m.in.: 1)marketing szeptany – potocznie zwany „pocztą pantoflową” - który polega na działaniach marketingowych wpływających na konsumentów tak, aby sami przekazywali kolejnym potencjalnym klientom istotne informacje o produktach, w tym przypadku konkretnie chodzi o nieruchomości wystawione na sprzedaż; 2)wywieszenie oferty sprzedaży działki w rubryce „wyróżnione” na tablicy ogłoszeń znajdującej się przed biurem nieruchomości; 3)ustawienie tablicy informacyjnej o rozmiarach 5 metrów na 3 metry, znajdującej zaraz niedaleko przy drodze „wlotowej” do miejscowości Jakaś Wieś – tzw. tablica reklamowa; 4)kontakt z innymi pośrednikami w celu znalezienia klienta końcowego. Po przedstawieniu takich dodatkowych form prezentacji nieruchomości, na twarzy Pana Jana pojawił się uśmiech i sprawiał wrażenie bardziej niż zadowolonego, jako że oryginalność i pomysłowość w podejściu do kwestii form promocji zrobiły na nim ogromne wrażenie. Zamawiający poprosił również o okazanie licencji, oraz aktualnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, pośrednik bez zbędnej zwłoki przedstawił ów dokumenty. W następnej kolejności pośrednik poruszył kwestię obowiązków sprzedającego w trakcie trwania umowy, czyli m.in. konieczności przedstawiania wszelkich dodatkowych informacji o stanie fizycznym i prawnym nieruchomości, obowiązku informowania o uzyskaniu ofert nabycia nieruchomości i kierowaniu ewentualnych potencjalnych nabywców do pośrednika, a ponadto obowiązków wynikających z faktu konieczności zapłacenia wynagrodzenia. Jak ustalono, wynagrodzenie miało być wynagrodzeniem prowizyjnym, dlatego też ściśle było związane z uzyskaną ceną sprzedaży. Jak wcześniej wspominał Pan Jan Kowalski, nie zależy mu na tym by sprzedać działkę bardzo szybko, tylko uzyskać za jej sprzedaż maksymalnie wysoką cenę, co było uzasadnieniem trafnym z ekonomicznego punktu widzenia, ale na pewno kwota 330,000 zł, jaką zaproponował wcześniej podczas oględzin była dużo za wysoka o czym też pośrednik wzmiankował.

Podpisanie umowy pośrednictwa (część 1)

Po przedstawieniu warunków współpracy i zasad jakimi się kieruje pośrednik podczas swojej pracy zawodowej, przystąpiono do przedstawienia wzoru umowy pośrednictwa Panu Kowalskiemu. Zamawiający bez zbędnej zwłoki przystąpił do czytania umowy, która była już przygotowana wcześniej na etapie kompletowania i weryfikacji dokumentacji dostarczonej przez klienta. Pan Kowalski zwrócił szczególną uwagę na kwestie promocji oferty, ponieważ w jego mniemaniu system MLS, mimo iż daje możliwość lepszego dotarcia do szerszego grona pośredników, którzy mogą znaleźć kupca na działkę, jak również indywidualnych klientów, nie daje mu wystarczającej pewności tego, iż oferta będzie bardzo dobrze wypromowana i znajdzie się potencjalny kupiec. Pośrednik uspokoił szybko i stwierdził, że na promocję oferty według wskazanej umowy składać się będą wymienione w niej enumeracywnie: 1)oględziny nieruchomości i wykonanie na jej podstawie dokumentacji opisowej; 2)sporządzenie dokumentacji fotograficznej nieruchomości; 3)promocję w prasie lokalnej i ogólnopolskiej, oraz na stronie internetowej swojego biura nieruchomości; 4)promocję na serwisach internetowych typu: Gratka.pl, Allegro.pl, Świstak.pl, emieszkania.com.pl, oferty.net, nieruchomosci-online.pl, oraz innych; 5)udostępnianie oferty wszystkim biurom współpracującym; 6)prezentacje nieruchomości potencjalnym klientom zainteresowanym w kupnie; 7)sporządzanie cyklicznych raportów odnośnie promocji oferty; 8)inne działania zmierzające do skojarzenia stron a w efekcie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości; 9)zamieszczenie aktu w systemie MLS.