Ustalenie warunków współpracy (część 2)

Jako, że wszystko odnośnie tej kwestii było już zrozumiałe i Pan Jan po chwili namysłu uznając, że sprzedaż nieruchomości może się ciągnąć miesiącami a koszta związane z promocją mogą być też spore, zdecydował się na podpisanie umowy pośrednictwa. Mając na względzie to, że działka i cena jaką zaproponował właściciel chcący sprzedać działkę, pośrednik zasugerował, że najkorzystniejszą formą umowy będzie umowa zamknięta na wyłączność, przez co rozumie się możliwość obsługi sprzedaży tej nieruchomości tylko i wyłącznie przez jednego pośrednika, który ją podpisze jako pierwszy. Ma to niewątpliwie spore plusy, ponieważ Zamawiający uzyskuje bieżące informacje na temat potencjalnych nabywców gruntu. Pośrednik wspomniał też, że w ramach umowy zamkniętej będą też stosowane dodatkowe formy reklamy takie jak wywieszenie w gablocie przed biurem w miejscu „wyróżniona oferta” oraz na stronie WWW też na samej górze strony. Ponadto także wiąże się to z większymi wydatkami i częstymi emisjami ogłoszeń w gazetach lokalnych. Kolejnym plusem jest też fakt tego, że taka oferta zostanie umieszczona w systemie MLS. W tym też momencie pośrednik rozwinął temat dotyczący MLS, oraz z jakimi dodatkowymi korzyściami się to wiąże. Przedstawił Panu Kowalskiemu, że system ten umożliwia współpracę z trybie rzeczywistym za pomocą Internetu pomiędzy wieloma biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które wprowadzają swoje oferty kupna/sprzedaży czy też wynajmu nieruchomości, dzięki czemu wdrażane jest tak zwane wielokrotne oferowanie nieruchomości bez konieczności śledzenia ofert na stronach WWW różnych biur nieruchomości, czy też prasy ogólnokrajowej albo lokalnej. System ten nie tylko umożliwia łatwiejsze znalezienie oferty dla klienta, ale oczywiście też szybciej sprzedać daną nieruchomość, ponieważ jest ona również ogólnodostępna dla szerokiego grona pośredników. Korzystanie z systemu MLS jednak nakłada na pośrednika dodatkowo też obowiązek zawarcia umowy zamkniętej, zwaną właśnie umową na wyłączność, podobnież jak i osoby korzystające z systemu MLS dodatkowo wiąże dodatkowy kodeks etyczny przez co również jeszcze dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo sprzedających i kupujących. Na samym końcu Pan Kowalski wspomniał jeszcze, że chciałby aby wszelkie sprawy związane z prezentacją były załatwiane tylko przez pośrednika, gdyż on nie chce na to tracić czasu i wystarczy mu to, że będą się ze sobą kontaktować telefonicznie, ponieważ wszelkie niezbędne informacje już przedstawił pośrednikowi i ma nadzieję, że sprawiając wrażenie osoby obrotnej i do świadczonej, i poradzi sobie samodzielnie, a raporty związane z promocją i prezentacjami będą mu wysyłane poprzez e-mail. W razie zaś gdyby pojawił się naprawdę zainteresowany klient, wtedy chciałby się z nim także spotkać na prezentacji razem z pośrednikiem.

Ustalenie warunków współpracy (część 1)

Za dwa dni, w piątek ok. godz 11:00 po przybyciu do biura Pana Kowalskiego, pośrednik rozpoczął rozmowę mającą na celu wskazanie najwłaściwszej formy współpracy między nimi, oraz powiedział na czym polega praca Pośrednika. Zaczął jednak od tematu wartości nieruchomości, którą wstępnie poruszył już podczas oględzin działki i wykonywania dokumentacji. Poprosił tym samym jeszcze raz, aby w domu zastanowił się o tym jaka cena końcowa by była dla niego możliwą do zaakceptowania, ponieważ kwota którą wcześniej zasugerował podczas rozmów wstępnych będzie bardzo ciężka do uzyskania, także sugeruje wskazanie ścisłego minimum poniżej tego pułapu cenowego jaki podał podczas oględzin. Następnie pośrednik przedstawił, iż niezbędne jest zawarcie umowy pośrednictwa, ale zanim do tego dojdzie chciałby pokrótce przedstawić na czym polega umowa i jej realizacja w myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Jak wspomniał tak też i przystąpił do wyjaśniania, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada bezwzględny obowiązek pod rygorem nieważności zawierania umów pośrednictwa pomiędzy Pośrednikiem a Zamawiającym, zawsze w formie pisemnej. W umowie takiej zawarte są wszystkie prawa i obowiązki stron (w szczególności zaś to, do czego jest zobowiązany pośrednik, oraz jego wynagrodzenie), oraz przedmiot umowy, który akurat był zrozumiały dla Pana Jana. Pośrednik także wspomniał dobitnie, że umowa pośrednictwa nie jest niestety umową rezultatu tylko starannego działania, dlatego też pośrednik pobiera prowizję za czynność polegającą tylko skojarzeniu stron umowy. Pan Kowalski był nieco zniesmaczony taką sytuacją, choć pierwotnie wydawać by się mogło, że skoro posiada sporo nieruchomości i zna się co nieco już na rynku nieruchomości taka stanowczość w wypowiedzi pośrednika może być nieco dla niego niekorzystna. Pośrednik jednak od razu go uspokoił, iż nigdy nie podchodził do realizacji umów pośrednictwa myśląc tylko na pozyskaniu prowizji nie troszcząc się jednocześnie o interes strony, którą reprezentuje i zawsze wszystkie transakcje w historii jego pracy zawodowej dochodziły do skutku kończąc się podpisaniem umowy przyrzeczonej u notariusza i zadowoleniem klientów. Pragnął jednak podkreślić, iż zdarzają się różnego rodzaju sytuacje życiowe od niego niezależne, które ni stąd ni zowąd krzyżują plany stronom przyszłego kontraktu, które nawet mają czyste intencje, np. bywa tak, że kupujący posiada promesę bankową na przyznanie kredytu, z którego sfinalizuje część, lub nawet całość zakupu nieruchomości, a potem taka promesa zostaje cofana z różnych powodów i do transakcji może nie dojść. Pośrednik podkreślił jednak też, że zawsze działa z należytą starannością.

Oględziny nieruchomości i sporządzenie opisu nieruchomości

W środę z samego rana, zanim jeszcze miało dojść do spotkania w biurze, pośrednik udał się do Wydziału Ksiąg Wieczystych i przy okazji załatwiania innych spraw sprawdził, czy dane dotyczące nieruchomości faktycznie są takie jak przedstawił Pan Kowalski. Nie zajęło to oczywiście dużo czasu, ponieważ z rana są mniejsze kolejki, a dodatkowo wszystkie księgi dla miasta Jarosławia, oraz okolicznych gmin m.in. Nazwany oraz Kobierzyc. Po przybyciu popołudniu Pana Kowalskiego do biura nieruchomości pośrednik zaproponował aby udali się do wskazanej miejscowości, w celu oględzin nieruchomości i dokonanie jej opisu. Po aprobacie klienta pośrednik zabrał ze sobą aparat fotograficzny, którym mógł od razu wykonać kilka zdjęć gruntu i dokumentację, która będzie mu pomocna przy sporządzaniu opisu oferty. Po przybyciu na miejsce i wskazanie dokładnie obrysów działki pośrednik wykonał od razu kilka zdjęć z kilku jej stron. Działka była już ogrodzona płotem ogrodzeniowym i była niezabudowana, sąsiadowała z działką, na której rozpoczęta była już budowa domu jednorodzinnego. Droga dojazdowa do wskazanej nieruchomości niewątpliwie pozostawiała wiele do życzenia, gdyż była to droga polna, jako że Jakaś Wieś jest wioską, a środki gminne na poprawę stanu dróg są znikome. Mimo tego pośrednik stwierdził, że okolica sprawia wrażenie bardzo cichej, jest oddalona od zgiełku wielkiego miasta i położona jest kilka kilometrów od Jarosławia. Pośrednik spytał się Zamawiającego w trakcie sporządzania dokumentacji fotograficznej, czy wie dokładnie ile chciałby uzyskać za sprzedaż działki. Pan Kowalski odparł iż jest świadom tego, że sytuacja na rynku jest ciężka i trudno znaleźć nabywcę szybko, ale jak wspominał na samym początku „nie przymiera głodem”, zatem szybka sprzedaż nie jest dla niego priorytetem i liczy raczej na uzyskanie wysokiej kwoty ze sprzedaży. Zatem proponowana przez niego cena jest raczej ścisłym minimum, ale chciałby uzyskać możliwe najwyższą kwotę transakcyjną. Po zebraniu niezbędnych dokumentów oraz sporządzeniu kompletnej karty nieruchomości będącej opisem nieruchomości, w której zapisane były wszelkie detale dotyczące przedmiotowego gruntu. Następnie udali się z powrotem do biura nieruchomości, pośrednik spytał delikatnie, czy Pan Jan miałby czas jeszcze, by omówić warunki współpracy, które miały by poprzedzić bezpośrednio podpisanie umowy pośrednictwa w sprzedaży działki. Pan Jan jednak odrzekł spoglądając na zegarek, że nie lubi się spieszyć a nie chciałby potem „gonić” i chciałby to przełożyć o parę dni, jeśli to nie problem. Pośrednik zaproponował zatem piątek godz. 11:00, aby się spotkali i omówili warunki współpracy, Pan Jan zgodził się bez dwóch zdań i pożegnawszy się odjechał, zaś pośrednik wrócił do swojego biura.

Nawiązanie kontaktu z Zamawiającym (część 2)

Aby dokonać wszelkich formalności związanych z przyjęciem oferty Pośrednik poprosił od Zamawiającego o przedstawienie dokumentów dotyczących m.in. nabycia nieruchomości, a następnie zaproponował udanie się na oględziny działki. Pan Kowalski stwierdził, iż nie ma ze sobą dokumentów nieruchomości, ale zjawi się z nimi popołudniu tego samego dnia około godz. 13:00, ponieważ chciałby już podpisać umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, natomiast na oględziny nieruchomości będzie mógł się wybrać niestety dopiero w następnym tygodniu, najlepiej jakby to był piątek w godzinach popołudniowych. Pośrednik powiadomił, że nie będzie to problemem, ale podpisanie umowy może nastąpić dopiero po jego zapoznaniu się z przedmiotem sprzedaży i zaproponował przyszły piątek godzinę 14:00, wspomniał również, że jeśli nie jest to problemem i dziś może Pan Kowalski mimo to dostarczyć resztę dokumentów do podpisania umowy to będą mu potrzebne: odpis aktu notarialnego, odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, odpis mpzp oraz dowody opłat podatku od nieruchomości. Po dostarczeniu dokumentów przez Pana Kowalskiego, pośrednik zapoznał się z nimi. Najpierw przejrzał akt notarialny, z którego wynikało, iż Pan Kowalski jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Jakaś Wieś zlokalizowanej 3 km od Jarosławia, w gminie Nazwana i nabył ją w wyniku wyłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej 30.04.2007 r. Działka sklasyfikowana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako r- grunty rolne, o powierzchni 0.114 ha. Następnie pośrednik sprawdził aktualny odpis księgi wieczystej, który został pobrany z Wydziału Ksiąg Wieczystych dla Sądu Rejonowego Jarosławia-Krzyków, 3 dni wcześniej. Według księgi właścicielem działki był Pan Jan Kowalski, zaś sama nieruchomość nie była obciążona żadnymi prawami osób trzecich, nie było też żadnych wzmianek o wprowadzonych wnioskach do sądu wieczystoksięgowego. Nieruchomość ta nie posiadała również żadnego obciążenia hipotecznego. Oczywiście pośrednik zdawał sobie sprawę, iż zanim podpisze umowę o pośrednictwo w przyszłym tygodniu będzie musiał sam zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Nawiązanie kontaktu z Zamawiającym (część 1)

W związku z powyższym, pośrednik powrócił do tematu ceny i jeszcze raz delikatnie zasugerował, że podanie w ofercie na początku takiej ceny nie będzie realne do pozyskania jakiegokolwiek zainteresowanego klienta. Pan Kowalski nie ukrywał, że nabył tę nieruchomość po dużo niższej kwocie, ponieważ kupił ją jeszcze przed „boomem” na rynku nieruchomości, ale zakup tej działki. Do biura pośrednika w obrocie nieruchomościami zgłosił się Pan Jan Kowalski zamieszkały w gminie Nazwana położonej w niedalekim sąsiedztwie miasta Jarosławia. Przedstawił się jako osoba przedsiębiorcza, dysponująca nie tylko zasobami nieruchomości gruntowych, ale także mieszkaniowych, niemniej jednak wspomniał iż posiada kilka działek budowlanych na terenie miasta Jarosławia, w bardzo dobrze zagospodarowanej dzielnicy Bielany, a ponadto posiada również dwie działki we wspomnianej gminie Nazwana, które mają status działki siedliskowej, stąd też ich wartość jak sam Pan Jan wspomniał nie jest według jego opinii wysoka, ale zależy mu mimo wszystko na sprzedaży jednej z tych działek w miarę możliwości w bardzo dogodnej dla niego cenie, choć zdaje sobie sprawę iż w okresie kryzysu jest to zadanie trudne do zrealizowania, dlatego czas nie jest aż tak istotny, zważywszy na fakt tego, iż dzierżawi wspomniane wcześniej działki na Bielanach, oraz wynajmuje swoje trzy mieszkania. Po kilku minutach wstępnego górnolotnego monologu Pana Jana, spytał on Pośrednika także o historię powstania jego firmy, metodologię działań, oraz kwestie ubezpieczeń. Pośrednik stwierdził, że tematyką nieruchomości interesował się już podczas studiów prawniczych, ale dopiero po ukończeniu ww. uczelni podjął studia podyplomowe, które ukończył, a następnie podjął od razu praktyki zawodowe, które były prowadzone pod bacznym okiem wieloletniego praktyka zawodu, który jest na rynku Jarosławskim dość dobrze znany w środowisku pośredników. Pośrednik wspomniał, iż swoje pierwsze kroki po uzyskaniu licencji stawiał na etacie w biurze innego pośrednika i dopiero od 2 lat prowadzi własne biuro, ale nie ukrywa iż posiada już w swoim dorobku kilka bardzo dobrze zakończonych spektakularnych sprzedaży dużych nieruchomości komercyjnych, na których pozyskanie odpowiedniego i zasobnego w pieniądze klienta było sporym problemem. Pośrednik uspokoił także przyszłego klienta wspominając, iż przestrzega wszystkich standardów zawodowych i zasad etyki, nie wspominając już o normach prawnych, oraz dba o interesy swoich klientów, oraz zawsze postępuje etycznie i uprzedza o wszelkich niejasnościach, które mogłyby zaistnieć podczas przeprowadzania transakcji. Jako, że Pan Jan uznał Pośrednika za człowieka szczerego i kompetentnego, przeszedł do konkretów i przedstawił ofertę, której przedmiotem okazała się być działka siedliskowa we wsi Jakaś Wieś w gminie Nazwana.

Blog traktuje o kunszcie zawodu pośrednika :)

Strona, na której się znajdujesz ma na celu zaprezentowanie opisu transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej w jednej z wiosek w okolicach pewnego miasta w Polsce. Nie ma znaczenia to jakie jest to miasto oraz wioska. Chciałem jednakże podkreślić, iż jestem autorem tej pracy i nie chciałbym aby ktoś wykorzystał (czyt. dosłownie spisał słowo w słowo) elementy pracy (w całości lub też części) na własne cele służące uzyskaniu korzyści materialnych czy też nie. Jeśli potrzebujesz jakiś fragment tego opracowania napisz proszę do mnie. Szanuj proszę czyjąś pracę. Opracowanie zostało zamieszczone w sieci między innymi po to abyś mógł internauto (jak mniemam może przyszły agencie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) przeczytać opracowanie i na jego podstawie móc przygotować kiedyś własną prezentację na zajęciach praktycznych przygotowujących do egzaminu z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami we właściwej sobie miejscowo jednostce przeprowadzającej egzaminy praktyczne z tej dziedziny wiedzy :) Opracowanie zostało podzielone na kilka części stanowiących integralną całość.